نمونه دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی

دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی راهکاری قانونی برای مستاجرین اماکن تجاری است که حق انتقال سرقفلی یا کسب و پیشه خود را ندارند و موجر نیز به انتقال آن رضایت نمی دهد. در چنین شرایطی، مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه، اجازه قانونی برای انتقال منافع کسبی خود به شخص ثالث را کسب کند.

در روابط پیچیده موجر و مستاجر اماکن تجاری، به ویژه آن هایی که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هستند، مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه جایگاه ویژه ای دارد. این حقوق که حاصل سال ها فعالیت تجاری مستاجر و اعتباری است که به محل کسب داده شده، گاهی اوقات مستاجر را در موقعیتی قرار می دهد که قصد دارد منافع حاصل از آن را به شخص دیگری واگذار کند. اما این انتقال همواره به سادگی و بدون چالش صورت نمی گیرد. در بسیاری از قراردادهای اجاره، حق انتقال به غیر سلب شده و یا موجر به هر دلیلی با این انتقال موافق نیست. در چنین مواقعی، مستاجر برای احقاق حقوق خود و انجام این انتقال، ناگزیر از مراجعه به مراجع قضایی و طرح دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی می شود.

این مقاله با هدف ارائه یک راهنمای جامع و کاربردی برای مستاجرین، موجرین، دانشجویان حقوق و وکلا تدوین شده است. در ادامه به صورت گام به گام، شرایط قانونی، مدارک مورد نیاز، مراحل طرح و پیگیری دعوا، هزینه ها و همچنین نمونه های عملی از اظهارنامه و دادخواست مربوطه را تشریح خواهیم کرد. درک عمیق این فرآیند قانونی به شما کمک می کند تا با آگاهی کامل نسبت به حقوق خود اقدام کرده و در صورت لزوم، با وکیل متخصص در این زمینه همکاری موثری داشته باشید.

مبنای قانونی: ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی ریشه در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دارد. این ماده یکی از اساسی ترین و مهم ترین مواد قانونی در زمینه حقوق سرقفلی و حق کسب و پیشه در ایران است که به طور مستقیم به موضوع انتقال منافع مورد اجاره به غیر می پردازد و مسیر قانونی مشخصی را برای مستاجرین تعیین می کند. درک دقیق بندها و تبصره های این ماده برای هر دو طرف قرارداد اجاره (موجر و مستاجر) حیاتی است.

تحلیل متن کامل ماده ۱۹

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ بیان می دارد:

«در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند، در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (اگر اجاره نامه رسمی در بین نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی الاثر خواهد بود.»

تحلیل بند به بند ماده ۱۹:

حق انتقال به غیر در اجاره نامه: اگر در اجاره نامه (به ویژه اجاره نامه های رسمی) به مستاجر حق انتقال منافع به غیر داده شده باشد، مستاجر می تواند برای همان شغل یا شغلی مشابه، منافع را با سند رسمی به دیگری منتقل کند. این حالت ساده ترین وضعیت است و نیازی به مراجعه به دادگاه نیست.
سلب حق انتقال یا عدم رضایت موجر: اگر در اجاره نامه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد، یا اجاره نامه ای وجود نداشته باشد (اجاره شفاهی یا عادی) و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد، وضعیت پیچیده تر می شود.
پیشنهاد مالک برای پرداخت حق کسب و پیشه: در این حالت، مالک دو گزینه پیش رو دارد:
- مورد اجاره را تخلیه کند و در مقابل، حق کسب و پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد. تعیین میزان این حق معمولاً با ارجاع به کارشناسی رسمی دادگستری صورت می گیرد.
- یا به مستاجر اجازه انتقال دهد.
مراجعه مستاجر به دادگاه: اگر مالک هیچ یک از این دو گزینه را نپذیرد، یعنی نه حق کسب و پیشه را بپردازد و نه اجازه انتقال را بدهد، مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.
صدور حکم تجویز انتقال توسط دادگاه: در صورت احراز شرایط قانونی، دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر صادر خواهد کرد. در این حکم، دادگاه دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره نامه قبلی (یا نزدیک ترین دفترخانه در صورت عدم اجاره نامه رسمی) را برای تنظیم سند معرفی می کند و رونوشت حکم را به آن دفترخانه و همچنین به موجر ارسال می نماید.
قائم مقامی مستاجر جدید: مستاجر جدید از هر حیث (حقوق و تکالیف) قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود و تمامی شرایط اجاره نامه قبلی بر او نیز حاکم می شود.
محدودیت زمانی ۶ ماهه: یکی از مهم ترین نکات ماده ۱۹، مهلت شش ماهه پس از ابلاغ حکم قطعی است. اگر ظرف این مدت، مستاجر منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال ندهد، حکم صادر شده توسط دادگاه ملغی الاثر خواهد شد. این بند به مستاجر تکلیف می کند که در یک بازه زمانی مشخص، از حق قانونی خود استفاده کند.

تبصره های ۱ و ۲ ماده ۱۹

تبصره ۱: پیامدهای انتقال بدون رعایت قانون
«در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.»

این تبصره به وضوح هشدار می دهد که انتقال غیرقانونی منافع، تبعات جدی برای مستاجر دارد. در این صورت، موجر می تواند درخواست تخلیه ملک را داشته باشد و حتی اگر تخلیه صورت گیرد، مستاجر متخلف تنها مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا سرقفلی خواهد بود.
تبصره ۲: اختصاص حق کسب و پیشه
«حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.»

این تبصره بر اهمیت سند رسمی در انتقال حق سرقفلی تاکید دارد. به عبارتی، حتی با وجود حکم دادگاه، انتقال حق سرقفلی باید به صورت رسمی و در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر شناخته شود.

تفاوت قانون ۱۳۵۶ با قوانین بعدی

قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، به ویژه ماده ۱۹ آن، تنها بر روابط استیجاری اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند، حاکم است. قوانین بعدی (به ویژه قانون ۱۳۷۶) تغییرات اساسی در زمینه سرقفلی ایجاد کرده اند و عمدتاً بر اساس توافق طرفین عمل می کنند. بنابراین، مهم است که در ابتدای هر پرونده سرقفلی، تاریخ اجاره نامه به دقت بررسی شود تا قانون حاکم بر آن رابطه استیجاری مشخص گردد. این مقاله عمدتاً بر روابط مشمول قانون ۱۳۵۶ تمرکز دارد.

شرایط و ارکان لازم برای طرح دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی

برای اینکه یک مستاجر بتواند دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی را با موفقیت در دادگاه مطرح کند و به نتیجه برساند، باید شرایط و ارکان حقوقی خاصی وجود داشته باشد. عدم احراز هر یک از این شرایط می تواند منجر به رد دادخواست توسط دادگاه شود. این شرایط عبارتند از:

رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶: مهم ترین شرط، این است که رابطه موجر و مستاجر مربوط به ملک تجاری مورد نظر، مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد. این بدان معناست که اجاره نامه باید قبل از تاریخ ۱۸/۰۶/۱۳۷۶ (تاریخ لازم الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶) تنظیم شده باشد. در غیر این صورت، سایر قوانین حاکم خواهند بود.
عدم وجود حق انتقال به غیر در اجاره نامه یا سلب صریح آن:
- اگر در اجاره نامه صراحتاً به مستاجر حق انتقال به غیر داده شده باشد، نیازی به طرح این دعوا نیست و مستاجر می تواند با رعایت سایر شرایط (مانند همان شغل یا مشابه آن) منافع را منتقل کند.
- اما اگر در اجاره نامه هیچ اشاره ای به حق انتقال نشده باشد، یا به صراحت این حق از مستاجر سلب شده باشد (مثلاً با عبارت مستاجر حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر را کلاً یا جزئاً ندارد)، این شرط احراز می شود.
عدم رضایت کتبی یا شفاهی موجر به انتقال و/یا عدم تمایل موجر به پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر:
- مستاجر باید اثبات کند که موجر با انتقال منافع به غیر رضایت نداده است. این عدم رضایت می تواند از طریق ارسال اظهارنامه به موجر و پاسخ منفی او یا سکوتش، اثبات شود.
- همچنین، اگر موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر در ازای تخلیه ملک نباشد، این شرط نیز محقق می شود. به عبارت دیگر، موجر باید بین پرداخت حق سرقفلی (و تخلیه ملک) یا اجازه انتقال به غیر، یکی را انتخاب کند. اگر هیچ کدام را نپذیرد، مستاجر حق طرح دعوا را پیدا می کند.
قصد مستاجر برای انتقال منافع به شخص ثالث (با همان شغل یا شغل مشابه):
مستاجر باید واقعاً قصد داشته باشد منافع مورد اجاره را به یک شخص ثالث مشخص یا نامشخص منتقل کند. این انتقال باید برای ادامه همان شغل قبلی مستاجر یا شغلی مشابه آن باشد. تغییر شغل به طور کلی، بدون موافقت موجر، امکان پذیر نیست و می تواند منجر به رد دعوا یا حتی تخلیه ملک شود.
اثبات استمرار فعالیت تجاری مستاجر:
برای اینکه مستاجر از حق کسب و پیشه برخوردار شود، باید فعالیت تجاری او در محل استیجاری به صورت مستمر و مؤثر بوده باشد. ارائه مدارکی مانند پروانه کسب، فیش های آب و برق و گاز به نام مستاجر، پرداخت اجاره بها، و سایر اسناد مرتبط با فعالیت تجاری می تواند به اثبات این موضوع کمک کند.

نکته مهم: اثبات این شرایط در دادگاه نیازمند دانش حقوقی و تجربه کافی است. مشاوره با یک وکیل متخصص سرقفلی می تواند در جمع آوری ادله و ارائه صحیح دعوا بسیار موثر باشد.

مراحل گام به گام طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

طرح دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی یک فرآیند حقوقی مرحله ای است که نیازمند دقت و آگاهی از قوانین و رویه های قضایی است. در ادامه، این مراحل را به تفصیل شرح می دهیم:

گام ۱: ارسال اظهارنامه قضایی به موجر (مرحله پیش از دادخواست)

پیش از ثبت دادخواست در دادگاه، ارسال اظهارنامه قضایی به موجر یک گام ضروری و حیاتی است. این اقدام نقش مهمی در اثبات قصد مستاجر و عدم همکاری موجر ایفا می کند.

چرا ارسال اظهارنامه ضروری است؟
اظهارنامه، سند رسمی برای اثبات مطالبه شما و عدم تمایل موجر به همکاری است. از طریق اظهارنامه، مستاجر رسماً و کتباً به موجر اعلام می کند که قصد انتقال منافع سرقفلی را دارد و به او فرصت می دهد تا یکی از دو گزینه قانونی را انتخاب کند: یا حق کسب و پیشه را بپردازد و ملک را تخلیه کند یا اجازه انتقال به غیر را صادر کند. اگر موجر ظرف مهلت مقرر (مثلاً ۱۰ روز) پاسخ ندهد یا با انتقال مخالفت کند، مستاجر می تواند از این اظهارنامه به عنوان دلیل در دادگاه استفاده کند.
نکات مهم در تنظیم محتوای اظهارنامه:
- مشخصات دقیق: مشخصات کامل و دقیق مستاجر (اظهارکننده) و موجر (مخاطب) شامل نام، نام خانوادگی، کد ملی و آدرس باید ذکر شود.
- موضوع اظهارنامه: به روشنی و صراحت موضوع درخواست پرداخت سرقفلی یا تجویز انتقال آن به شخص ثالث قید شود.
- شرح: در متن اظهارنامه، به قرارداد اجاره (شماره و تاریخ آن)، آدرس دقیق ملک تجاری و سلب حق انتقال به غیر (در صورت وجود) اشاره شود.
- خواسته صریح: به صراحت از موجر خواسته شود که ظرف مهلت مشخص (مثلاً ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه) یکی از این دو کار را انجام دهد: یا حق کسب و پیشه را به نرخ روز پرداخت کند تا مستاجر ملک را تخلیه کند، یا اجازه رسمی و کتبی برای انتقال منافع به شخص ثالث را صادر کند.
- هشدار قانونی: قید شود که در صورت عدم همکاری یا پاسخ منفی، مستاجر حق خود را از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد کرد.

گام ۲: تنظیم و ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

پس از ارسال اظهارنامه و عدم حصول نتیجه، مستاجر می تواند دادخواست خود را برای تجویز انتقال منافع سرقفلی تنظیم و ثبت کند.

نحوه تکمیل فرم دادخواست:
فرم دادخواست شامل بخش های مختلفی است که باید به دقت تکمیل شوند:
- خواهان: مشخصات کامل مستاجر (و وکیل در صورت وجود).
- خوانده: مشخصات کامل موجر (و وکیل در صورت وجود).
- خواسته: تجویز انتقال منافع سرقفلی (حق کسب و پیشه) یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی … به همراه مطالبه کلیه خسارات دادرسی شامل هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل.
- دلایل و منضمات: در این بخش باید تمامی مدارک و مستندات شامل: تصویر مصدق اجاره نامه، تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی و رسید ابلاغ آن، کپی برابر اصل مدارک شناسایی خواهان، و در صورت لزوم، وکالت نامه و سایر مدارک اثباتی ذکر شود.
- شرح خواسته: این بخش قلب دادخواست است و باید به صورت حقوقی و مستند به ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ تنظیم شود. در این قسمت، باید به تفصیل شرح داده شود که چگونه رابطه استیجاری مشمول قانون ۱۳۵۶ است، حق انتقال سلب شده یا موجر رضایت نداده، اظهارنامه ارسال شده و موجر حاضر به همکاری نیست، و بنابراین، درخواست صدور حکم تجویز انتقال منافع به غیر از دادگاه می شود.
مراجعه به کدام دادگاه؟
صلاحیت رسیدگی به دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

گام ۳: پیگیری پرونده در دادگاه (تعیین وقت رسیدگی، جلسات دادگاه)

پس از ثبت دادخواست، پرونده به شعبه مربوطه ارجاع و وقت رسیدگی تعیین می شود.

اهمیت حضور یا وکیل در جلسات: حضور خواهان (مستاجر) یا وکیل او در تمامی جلسات دادرسی بسیار مهم است. عدم حضور بدون عذر موجه می تواند منجر به صدور قرار رد دعوا یا رأی غیابی شود.
احتمال ارجاع به کارشناسی: در بسیاری از موارد، دادگاه برای تعیین میزان حق کسب و پیشه یا ارزیابی سایر شرایط ملک، پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. هزینه کارشناسی بر عهده متقاضی یا بر اساس دستور دادگاه تقسیم می شود.
جمع آوری ادله: ارائه هرگونه سند، شاهد یا مدرک دیگری که به اثبات حقانیت مستاجر کمک کند (مانند شهادت شهود مبنی بر استمرار فعالیت تجاری، اسناد مالیاتی، قبوض آب و برق و…) در این مرحله اهمیت دارد.

گام ۴: صدور رای بدوی و مراحل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی

پس از بررسی های لازم، دادگاه اقدام به صدور رأی بدوی می کند.

رای بدوی: دادگاه ممکن است حکم به تجویز انتقال منافع سرقفلی صادر کند، یا در صورت عدم احراز شرایط، دعوای مستاجر را رد کند.
مراحل اعتراض: هر یک از طرفین که به رأی بدوی اعتراض داشته باشند، می توانند ظرف مهلت مقرر قانونی (۲۰ روز برای اشخاص مقیم ایران و دو ماه برای اشخاص مقیم خارج از کشور) درخواست تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان را مطرح کنند. در موارد خاص و پس از طی مراحل تجدیدنظر، امکان فرجام خواهی در دیوان عالی کشور نیز وجود دارد.

گام ۵: اجرای حکم قطعی دادگاه

پس از اینکه رأی دادگاه قطعیت یافت (یعنی مهلت تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی سپری شد و یا رأی در مراجع بالاتر تایید شد)، نوبت به اجرای حکم می رسد.

لزوم دریافت حکم قطعی: مستاجر باید نسخه قطعی شده حکم دادگاه را دریافت کند.
درخواست اجرای حکم از دایره اجرای احکام: دارنده حکم یا وکیل او باید به دایره اجرای احکام همان دادگاهی که حکم را صادر کرده، مراجعه کرده و درخواست صدور اجرائیه را نماید.
تشریفات قانونی اجرای حکم و ابلاغ به طرفین: دایره اجرای احکام، اجرائیه را صادر و به طرفین ابلاغ می کند. این اجرائیه به دفترخانه معرفی شده در حکم نیز ارسال می شود.
اهمیت تنظیم سند رسمی انتقال منافع سرقفلی در دفترخانه: پس از ابلاغ اجرائیه، مستاجر باید با مستاجر جدید به دفترخانه معرفی شده مراجعه کرده و سند رسمی انتقال منافع سرقفلی را تنظیم و ثبت کند. در صورتی که موجر از حضور در دفترخانه خودداری کند، دفترخانه می تواند با حکم دادگاه نسبت به ثبت انتقال اقدام کند.
اعلام به موجر یا مالک جدید: پس از تنظیم سند، لازم است موجر از انتقال منافع مطلع شود.
تأکید بر مهلت ۶ ماهه: همانطور که در ماده ۱۹ ذکر شد، مستاجر موظف است ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، نسبت به انتقال منافع با سند رسمی اقدام کند. در غیر این صورت، حکم دادگاه ملغی الاثر خواهد شد و مستاجر باید دوباره مراحل قانونی را طی کند.

مدارک لازم و منضمات ضروری برای دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی

جمع آوری و ارائه مدارک کامل و صحیح، نقش حیاتی در موفقیت دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی دارد. نقص در مدارک می تواند منجر به اطاله دادرسی یا حتی رد دادخواست شود. لیست زیر شامل مهم ترین مدارک و منضمات مورد نیاز است:

تصویر مصدق اجاره نامه:
- مهم ترین مدرک، ارائه تصویر برابر اصل اجاره نامه (رسمی یا عادی) است.
- باید به تاریخ تنظیم اجاره نامه (قبل از ۱۸/۰۶/۱۳۷۶) توجه شود تا مشمول قانون ۱۳۵۶ باشد.
- اگر اجاره نامه عادی است، باید به امضای دو شاهد رسیده باشد و یا نحوه اثبات آن (مانند شهادت شهود یا اقرار موجر) مشخص باشد.
تصویر مصدق اظهارنامه ارسالی به موجر و رسید ابلاغ آن:
- فیش و تصویر اظهارنامه ای که پیش تر به موجر ارسال شده، به همراه رسید ابلاغ قانونی آن، نشان دهنده مطالبه مستاجر و عدم تمایل موجر به همکاری است.
کپی برابر اصل مدارک شناسایی خواهان (مستاجر):
- کارت ملی و شناسنامه مستاجر (خواهان) باید به صورت برابر اصل شده ارائه شود.
- در صورتی که خواهان شخص حقوقی باشد (شرکت)، مدارک ثبتی شرکت، روزنامه رسمی و مدارک شناسایی مدیر عامل یا نماینده قانونی آن مورد نیاز است.
مدارک اثبات کننده رابطه استیجاری و استمرار آن:
- قبوض پرداخت اجاره بها (فیش های بانکی، رسیدهای پرداخت و…) که نشان دهنده استمرار رابطه استیجاری و پرداخت منظم اجاره توسط مستاجر است.
- قبوض آب، برق، گاز و تلفن به نام مستاجر در محل مورد اجاره که نشان دهنده تصرف و فعالیت مستاجر در آن ملک است.
در صورت عدم وجود اجاره نامه رسمی، استشهادیه محلی یا شهادت شهود:
- اگر اجاره نامه کتبی رسمی وجود ندارد (اجاره شفاهی یا عادی بدون شاهد)، ارائه استشهادیه محلی از همسایگان یا اشخاص مطلع و همچنین معرفی شهود برای شهادت در دادگاه می تواند به اثبات رابطه استیجاری کمک کند.
وکالت نامه (در صورت وجود وکیل):
- اگر دعوا توسط وکیل مطرح می شود، اصل یا تصویر مصدق وکالت نامه وکیل پایه یک دادگستری ضروری است.
هرگونه سند یا مدرک دال بر فعالیت تجاری مستاجر در محل:
- پروانه کسب یا جواز فعالیت صنفی مربوط به شغل مستاجر.
- دفاتر تجاری، فاکتورهای خرید و فروش، و هر مدرکی که نشان دهنده ماهیت تجاری فعالیت و سابقه آن باشد.
معرفی مستاجر جدید (اختیاری ولی توصیه شده):
هرچند معرفی مستاجر جدید از شروط دعوا نیست، اما اگر مستاجر، شخص معینی را برای انتقال سرقفلی در نظر گرفته باشد، می تواند مدارک شناسایی او و رضایت نامه او را نیز ارائه دهد تا روند رسیدگی تسریع شود و دادگاه از وجود یک خریدار واقعی اطمینان حاصل کند.

توصیه مهم: پیش از مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست، تمامی مدارک را به دقت جمع آوری و از برابر اصل بودن آن ها اطمینان حاصل کنید. در صورت تردید، حتماً با یک وکیل متخصص مشورت نمایید تا از تکمیل بودن پرونده خود مطمئن شوید.

هزینه های طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی

همانند هر دعوای حقوقی دیگر، طرح دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی نیز مستلزم پرداخت هزینه هایی است. این هزینه ها شامل موارد مختلفی می شود که اطلاع از آن ها برای برنامه ریزی مالی و حقوقی ضروری است. لازم به ذکر است که تعرفه های قضایی ممکن است سالانه تغییر کنند و ارقام زیر بر اساس تعرفه های عمومی رایج در زمان نگارش این مقاله (۱۴۰۳-۱۴۰۴) ذکر شده اند و صرفاً جهت تخمین هستند.

هزینه ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی:
- این هزینه شامل یک مبلغ ثابت برای ثبت دادخواست و مبلغی جداگانه برای هر برگ دادخواست و ضمائم آن است.
- به طور کلی، برای سال ۱۴۰۴، هزینه ثابت ثبت دادخواست حدود ۴۰,۰۰۰ تومان و به ازای هر برگ پیوست (منضمات) حدود ۴,۰۰۰ تومان در نظر گرفته می شود.
هزینه دادرسی:
- دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی، یک دعوای غیرمالی محسوب می شود.
- هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی در مرحله بدوی در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۸۰,۰۰۰ تومان است.
- اگر پرونده به مراحل تجدیدنظر یا فرجام خواهی کشیده شود، هزینه های دادرسی در آن مراحل نیز جداگانه محاسبه خواهد شد.
هزینه کارشناسی:
- در بسیاری از پرونده های سرقفلی، دادگاه برای تعیین میزان حق کسب و پیشه یا ارزیابی شرایط ملک، موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.
- هزینه کارشناسی بسته به موضوع کارشناسی، پیچیدگی آن، و تعرفه کارشناسان رسمی دادگستری تعیین می شود. این مبلغ ممکن است از چند صد هزار تومان تا چند میلیون تومان متغیر باشد.
- معمولاً هزینه کارشناسی ابتدا توسط خواهان پرداخت می شود و در نهایت، بر اساس رأی دادگاه، ممکن است به نسبت محکومیت یا به طور کامل به عهده طرف مقابل قرار گیرد.
حق الوکاله وکیل (در صورت استفاده از وکیل):
- هزینه وکیل یکی از مهم ترین بخش های هزینه های حقوقی است.
- حق الوکاله وکیل بر اساس توافق طرفین (مستاجر و وکیل) و یا بر اساس تعرفه مصوب قوه قضائیه تعیین می شود.
- عواملی مانند پیچیدگی پرونده، سابقه و تجربه وکیل، و زمان مورد نیاز برای پیگیری پرونده بر میزان حق الوکاله تاثیرگذار هستند.
- توصیه می شود قبل از ارجاع پرونده، در مورد حق الوکاله با وکیل مشورت کرده و به توافق کتبی دست یابید.
سایر هزینه های جانبی:
- اخذ رونوشت: در طول فرآیند دادرسی، ممکن است نیاز به اخذ رونوشت از اوراق پرونده باشد که هر برگ آن هزینه ای جداگانه دارد.
- هزینه ابلاغ: برخی از ابلاغیه ها ممکن است هزینه پستی یا ابلاغ جداگانه داشته باشند.
- هزینه استعلامات: در برخی موارد، دادگاه برای احراز واقعیت ها ممکن است استعلاماتی از مراجع مختلف (مانند اداره ثبت) درخواست کند که این استعلامات نیز ممکن است هزینه ای داشته باشند.

نکته: در نهایت، دادگاه در صورت پیروزی خواهان، طرف محکوم علیه را به پرداخت خسارات دادرسی (شامل هزینه دادرسی و بخشی از حق الوکاله وکیل مطابق تعرفه) در حق خواهان محکوم می کند.

نمونه دادخواست جامع و قابل استفاده تجویز انتقال منافع سرقفلی

در این بخش، یک نمونه دادخواست کامل برای دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی ارائه می شود. این نمونه با هدف کمک به مستاجرین و وکلای آن ها در تنظیم دقیق و حقوقی دادخواست تهیه شده است. توجه داشته باشید که این یک نمونه کلی است و باید با توجه به جزئیات خاص هر پرونده، اطلاعات آن تکمیل و سفارشی سازی شود.

به نام خدا

خواهان:

نام و نام خانوادگی: [نام کامل مستاجر]
نام پدر: [نام پدر مستاجر]
شماره ملی: [کد ملی مستاجر]
آدرس: [آدرس کامل محل اقامت مستاجر]

خوانده:

نام و نام خانوادگی: [نام کامل موجر]
نام پدر: [نام پدر موجر]
شماره ملی: [کد ملی موجر]
آدرس: [آدرس کامل محل اقامت موجر]

وکیل خواهان:

نام و نام خانوادگی: [نام وکیل در صورت وجود]
شماره پروانه وکالت: [شماره پروانه وکیل]
آدرس: [آدرس دفتر وکیل]

خواسته:

تجویز انتقال منافع سرقفلی (حق کسب و پیشه) یک باب مغازه جزء پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی ملک] واقع در [آدرس کامل ملک تجاری] به انضمام کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل.

دلایل و منضمات:

تصویر مصدق اجاره نامه شماره [شماره قرارداد] مورخ [تاریخ قرارداد] تنظیمی در دفتر اسناد رسمی شماره [شماره دفترخانه] / اجاره نامه عادی مورخ [تاریخ قرارداد عادی].
تصویر مصدق اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] و رسید ابلاغ آن.
تصویر مصدق پروانه کسب / جواز فعالیت صنفی شماره [شماره پروانه].
تصویر مصدق قبوض پرداخت اجاره بها و یا فیش های بانکی مربوطه.
تصویر مصدق سند مالکیت ملک (در صورت امکان).
تصویر مصدق کارت ملی و شناسنامه خواهان.
وکالت نامه (در صورت وجود وکیل).
[سایر مدارک اثبات کننده مانند شهادت شهود، استشهادیه محلی و…]

شرح خواسته:

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [نام شهرستان محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

به استحضار عالی می رساند اینجانب [نام خواهان] به موجب اجاره نامه شماره [شماره اجاره نامه] مورخ [تاریخ اجاره نامه] که قبل از تاریخ ۱۸/۰۶/۱۳۷۶ تنظیم گردیده است، مستاجر یک باب مغازه تجاری جزء پلاک ثبتی [شماره پلاک ثبتی] واقع در [آدرس کامل ملک تجاری] متعلق به خوانده محترم جناب آقای/خانم [نام خوانده] می باشم. بر اساس این اجاره نامه، حق انتقال منافع مورد اجاره به غیر از اینجانب سلب گردیده است [یا: در خصوص حق انتقال منافع به غیر در اجاره نامه سکوت شده است و موافقت موجر لازم است].

اینجانب که سالیان متمادی در ملک مذکور به شغل [نوع شغل] فعالیت تجاری مستمر داشته و بر اثر آن حق کسب و پیشه و تجارت (سرقفلی) در محل را تحصیل نموده ام، اکنون قصد انتقال منافع سرقفلی خود به شخص ثالث (جناب آقای/خانم [نام مستاجر جدید در صورت وجود] جهت ادامه شغل مشابه) را دارم. در همین راستا، طی اظهارنامه قضایی شماره [شماره اظهارنامه] مورخ [تاریخ ارسال اظهارنامه] مراتب قصد خود را به خوانده محترم اعلام و از ایشان درخواست نمودم که یا نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه اینجانب به نرخ روز اقدام نمایند و یا اجازه کتبی برای انتقال منافع به غیر را صادر فرمایند.

متاسفانه، علیرغم ابلاغ قانونی اظهارنامه، خوانده محترم از همکاری در هر دو زمینه خودداری نموده و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و یا اعطای اجازه انتقال منافع به غیر نمی باشد. با توجه به اینکه بر اساس صدر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، در صورتی که حق انتقال به غیر سلب شده و یا مالک راضی به انتقال نباشد، مستاجر می تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید، و نیز با عنایت به اینکه اینجانب قصد انتقال منافع به غیر را جهت همان شغل یا مشابه آن دارم و موجبی برای تخلیه ملک و عدم دریافت حق کسب و پیشه از سوی بنده وجود ندارد، لذا با تقدیم این دادخواست، از محضر دادگاه محترم استدعای صدور حکم شایسته مبنی بر: «تجویز انتقال منافع سرقفلی (حق کسب و پیشه) مورد اجاره به غیر و محکومیت خوانده به پرداخت کلیه خسارات دادرسی اعم از هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل» را دارم.

با تشکر و تقدیم احترام

[امضاء خواهان / وکیل خواهان]

نمونه رای دادگاه در خصوص تجویز انتقال منافع سرقفلی

درک نحوه صدور رای و استدلال دادگاه در پرونده های تجویز انتقال منافع سرقفلی برای مستاجرین و وکلا بسیار ارزشمند است. نمونه زیر، یک رای واقعی (با حذف اطلاعات هویتی و محرمانه) است که تحلیل و نکات کلیدی آن ارائه می شود.

نمونه رأی دادگاه بدوی

پرونده کلاسه: [شماره پرونده محرمانه]

شعبه: ۲ دادگاه عمومی حقوقی مجتمع قضایی شهید بهشتی تهران

تصمیم نهایی شماره: [شماره تصمیم محرمانه]

خواهان: خانم ها/آقایان [نام های خواهان ها] با وکالت خانم حمیرا پارسا به نشانی [آدرس دفتر وکیل]

خوانده: شرکت [نام شرکت موجر] به نشانی [آدرس شرکت]

خواسته: تجویز انتقال منافع به غیر

رأی دادگاه

در خصوص دعوی خواهان ها، آقایان و خانم ها [نام های خواهان ها] (جملگی وراث مرحوم [نام مورث]) با وکالت خانم حمیرا پارسا به طرفیت شرکت [نام شرکت خوانده] به خواسته تجویز انتقال منافع به غیر یک باب مغازه به مساحت تقریبی (۷) هفت متر مربع جزء پلاک های ثبتی [شماره پلاک های ثبتی] موضوع اجاره نامه رسمی تنظیم شده در دفترخانه ۲۴ تهران به شماره [شماره اجاره نامه] واقع در کوچه [نام کوچه]، پاساژ [نام پاساژ]؛ اجمالاً بدین شرح که وکیل محترم خواهان ها اظهار داشته است مورث موکلین (مرحوم [نام مورث]) و [از موکلین ردیف پنجم] به موجب قرارداد اجاره فوق الذکر مستاجر یک باب مغازه به شرح مذکور در پاساژ [نام پاساژ] بوده اند که به حکایت اقرارنامه کپی مورخ [تاریخ اقرارنامه] موجر (خوانده) اعلام رضایت کتبی خویش را دائر بر فروش و انتقال منافع مغازه را بدون دریافت مبلغی اعلام نیز نموده است و لیکن از آنجایی که موکلین قصد انتقال منافع مورد اجاره را به غیر دارند، خوانده از همکاری لازم خودداری می نماید. لذا درخواست تجویز انتقال منافع آن، محکومیت خوانده به پرداخت خسارات دادرسی را نیز خواستار می باشند. خوانده علیرغم ابلاغ قانونی وقت دادرسی با عدم حضور و عدم معرفی وکیل و عدم ارسال لایحه دفاعی در مقابل ادعای خواهان ها به عمل نیاورده است. علیهذا دادگاه نظر به مندرجات قرارداد اجاره استنادی خواهان ها، رابطه استیجاری بین طرفین و سمت خواهان ها به عنوان مستاجرین و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر روابط استیجاری طرفین محرز می باشد و خوانده نیز به شرح مذکور به عنوان موجر ایراد و دفاع موثری در قبال دعوای خواهان ها به عمل نیاورده است. لذا دادگاه نظر به جمیع مراتب فوق، خواسته خواهان ها را ثابت تشخیص داد و با استناد به ماده ۱۹ قانون مارالذکر حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر را به انضمام خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی در حق خواهان ها صادر و اعلام می نماید. بدیهی است محکوم لهم موظف هستند حداکثر ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی نسبت به انتقال مورد اجاره با تنظیم سند رسمی به مستاجر جدید اقدام نمایند در غیر این صورت حکم صادره ملغی الاثر می گردد. رأی صادره غیابی ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران است.

دادرس شعبه ۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران

تحلیل و نکات کلیدی رأی

احراز شرایط قانونی: دادگاه در ابتدا به بررسی احراز شرایط قانونی می پردازد. در این پرونده، وجود اجاره نامه رسمی قبل از سال ۱۳۷۶ و مشمول بودن رابطه استیجاری بر قانون ۱۳۵۶، احراز گردیده است.
مخالفت موجر یا عدم همکاری: عدم حضور خوانده (موجر) در جلسات دادگاه و عدم ارائه دفاع موثر، به عنوان دلیل عدم همکاری و مخالفت ضمنی او با انتقال منافع در نظر گرفته شده است. این موضوع نشان می دهد که ارسال اظهارنامه و اثبات عدم همکاری موجر چقدر اهمیت دارد.
استناد به ماده ۱۹: دادگاه به صراحت به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ استناد کرده و بر اساس آن حکم صادر نموده است. این تأکید، مبنای قانونی دعوا را تقویت می کند.
تعیین مهلت ۶ ماهه: یکی از نکات مهم در این رأی و سایر آرای مشابه، تأکید دادگاه بر مهلت شش ماهه پس از قطعیت حکم برای انتقال رسمی منافع است. این مهلت قانونی و عدم رعایت آن، موجب بی اعتبار شدن حکم می شود.
محکومیت به پرداخت خسارات: دادگاه علاوه بر حکم اصلی، خوانده را به پرداخت خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل (مطابق تعرفه) نیز محکوم کرده است. این نشان می دهد که در صورت پیروزی در دعوا، مستاجر می تواند بخشی از هزینه های خود را جبران کند.
رأی غیابی و حق تجدیدنظرخواهی: از آنجا که خوانده در جلسه دادرسی حاضر نشده و لایحه دفاعی ارائه نکرده، رأی به صورت غیابی صادر شده و حق تجدیدنظرخواهی برای او محفوظ است.

آرای وحدت رویه مرتبط

آرای وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، به منظور ایجاد رویه قضایی واحد و رفع ابهامات قانونی صادر می شوند. این آراء می توانند در پرونده های مشابه بسیار تاثیرگذار باشند. به عنوان مثال، برخی از آرای وحدت رویه بر این نکته تأکید دارند که حتی اگر مستاجر قبلی بدون رضایت موجر اقدام به انتقال منافع کرده باشد (که طبق تبصره ۱ ماده ۱۹ منجر به حق تخلیه برای موجر می شود)، اما مستاجر جدید با حسن نیت و بدون اطلاع از این موضوع سرقفلی را خریداری کرده باشد، دادگاه می تواند با ارزیابی شرایط، راهکار مناسب را ارائه دهد. این آرا به وضوح نشان می دهند که قضات در تصمیم گیری های خود، علاوه بر متن قانون، به رویه های قضایی و اصول کلی حقوقی نیز توجه دارند.

نحوه اجرای حکم تجویز انتقال منافع

پس از صدور و قطعیت حکم دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع سرقفلی، مرحله بعدی، اجرای این حکم است. اجرای حکم نیز دارای مراحل و تشریفات قانونی خاص خود است که باید به دقت رعایت شود.

دریافت حکم قطعی دادگاه:
اولین گام، دریافت یک نسخه از حکم نهایی و قطعی دادگاه است. حکم زمانی قطعی می شود که مهلت های واخواهی، تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی سپری شده و یا رأی در مراجع بالاتر (مانند دادگاه تجدیدنظر یا دیوان عالی کشور) تأیید شده باشد.
درخواست اجرای حکم از دایره اجرای احکام:
مستاجر یا وکیل او باید با در دست داشتن حکم قطعی، به دایره اجرای احکام همان دادگاه حقوقی که حکم را صادر کرده است، مراجعه کند و درخواست صدور اجرائیه نماید. اجرائیه سندی است که به موجب آن، دستور اجرای حکم صادر و به طرفین ابلاغ می گردد.
تشریفات اجرای حکم:
- دایره اجرای احکام، بر اساس مفاد حکم دادگاه، دستور انتقال منافع سرقفلی را صادر و اجرائیه را به طرفین (مستاجر، موجر و دفترخانه معرفی شده) ابلاغ می کند.
- در صورت عدم حضور موجر در دفترخانه جهت تنظیم سند، با درخواست مستاجر، نماینده دادگاه می تواند به جای موجر در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی انتقال منافع را امضا کند.
تنظیم سند یا قرارداد رسمی انتقال منافع:
پس از ابلاغ اجرائیه و انجام تشریفات، مستاجر جدید و مستاجر قبلی (یا نماینده دادگاه) باید به دفترخانه اسناد رسمی معرفی شده در حکم دادگاه مراجعه کرده و سند رسمی انتقال منافع سرقفلی را تنظیم نمایند. این سند رسمی، انتقال حق سرقفلی را از نظر قانونی معتبر می سازد و از بروز هرگونه اختلاف بعدی جلوگیری می کند.
ثبت انتقال منافع سرقفلی:
پس از تنظیم سند رسمی، اطلاعات مربوط به انتقال منافع باید در دفاتر مربوط به قراردادهای اجاره یا دفاتر املاک (در صورت لزوم و بسته به نوع ملک و مقررات) ثبت شود تا از نظر عمومی نیز اعتبار یابد.
اعلام به موجر یا مالک محل:
هرچند موجر در فرآیند اجرای حکم درگیر می شود، اما پس از اتمام تمامی مراحل و تنظیم سند رسمی، بهتر است مستاجر جدید رسماً انتقال منافع را به موجر اطلاع دهد. این کار می تواند از طریق ارسال اظهارنامه یا نامه رسمی صورت گیرد تا موجر از مستاجر جدید و حقوق و تعهدات او آگاه شود.

نکته مهم مهلت ۶ ماهه: تأکید مجدد می شود که مستاجر (محکوم لهم) فقط شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی فرصت دارد تا منافع مورد اجاره را با سند رسمی به مستاجر جدید منتقل کند. عدم رعایت این مهلت، منجر به ملغی الاثر شدن حکم می شود و مستاجر باید مجدداً دعوای تجویز انتقال را در دادگاه مطرح کند که مستلزم صرف زمان و هزینه اضافی خواهد بود.

نکات مهم حقوقی و اشتباهات رایج در دعوای تجویز انتقال سرقفلی

دعوای تجویز انتقال سرقفلی به دلیل پیچیدگی های خاص حقوقی خود، نیازمند توجه به نکات کلیدی و پرهیز از اشتباهات رایج است. در ادامه به مهم ترین آن ها اشاره می شود:

اهمیت تاریخ دقیق اجاره نامه و قانون حاکم:
همانطور که قبلاً ذکر شد، اولین قدم بررسی تاریخ اجاره نامه است. اگر اجاره نامه مربوط به ملک تجاری، قبل از تاریخ ۱۸/۰۶/۱۳۷۶ تنظیم شده باشد، قانون ۱۳۵۶ و ماده ۱۹ آن حاکم است. در غیر این صورت، قوانین بعدی و به خصوص قانون ۱۳۷۶ که بر اساس توافق طرفین عمل می کند، ملاک خواهد بود. اشتباه در تشخیص قانون حاکم، می تواند منجر به رد کل دعوا شود.
عدم انتقال غیرقانونی: عواقب انتقال منافع بدون حکم دادگاه (تبصره ۱ ماده ۱۹):
یکی از بزرگترین اشتباهات مستاجرین، اقدام به انتقال منافع سرقفلی بدون رعایت تشریفات قانونی و اخذ حکم دادگاه است. طبق تبصره ۱ ماده ۱۹، در این صورت موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و مستاجر متخلف (یا متصرف جدید) تنها مستحق دریافت نصف حق کسب و پیشه خواهد بود. این اقدام می تواند باعث از دست رفتن بخش عمده ای از ارزش سرقفلی شود.
لزوم تطابق یا تشابه شغل مستاجر جدید با مستاجر قبلی:
بر اساس ماده ۱۹، انتقال منافع باید «برای همان شغل یا مشابه آن» باشد. تغییر ماهیت اساسی شغل توسط مستاجر جدید، بدون کسب رضایت موجر، می تواند موجبات اعتراض موجر و حتی ابطال انتقال را فراهم آورد. دادگاه نیز معمولاً این شرط را به دقت بررسی می کند.
اهمیت مشورت و استفاده از وکیل متخصص سرقفلی:
با توجه به پیچیدگی های حقوقی، تعدد قوانین (به ویژه قانون ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶)، و رویه های قضایی متفاوت، بهره گیری از وکیل متخصص در امور سرقفلی بسیار توصیه می شود. یک وکیل مجرب می تواند:
- به درستی قانون حاکم را تشخیص دهد.
- در تنظیم اظهارنامه و دادخواست، نکات حقوقی را رعایت کند.
- مدارک لازم را به درستی جمع آوری و ارائه نماید.
- در جلسات دادگاه از حقوق مستاجر دفاع کند.
- فرآیند اجرای حکم را پیگیری نماید.
پیامدهای عدم اقدام در مهلت ۶ ماهه پس از قطعیت حکم:
بارها در این مقاله بر اهمیت مهلت ۶ ماهه پس از قطعیت حکم برای انتقال رسمی منافع تأکید شد. بسیاری از مستاجرین به دلیل عدم اطلاع یا تعلل در این مرحله، حکم قضایی ارزشمند خود را ملغی الاثر می کنند. این اشتباه می تواند منجر به شروع مجدد فرآیند دادرسی از ابتدا شود.
چالش های عملی در اجرای حکم و نحوه مواجهه با آن:
حتی پس از صدور حکم قطعی، ممکن است در مرحله اجرا با چالش هایی از سوی موجر (مانند عدم حضور در دفترخانه) مواجه شوید. در این صورت، باید از طریق دایره اجرای احکام و درخواست معرفی نماینده دادگاه برای امضای سند، بر این چالش ها فائق آیید. آگاهی از این رویه ها در جلوگیری از توقف فرآیند اجرا موثر است.
تعیین صحیح ارزش سرقفلی توسط کارشناس:
در صورتی که قرار بر این شود که موجر حق سرقفلی را بپردازد، تعیین ارزش آن توسط کارشناس رسمی دادگستری صورت می گیرد. نظارت بر فرآیند کارشناسی و ارائه اطلاعات دقیق به کارشناس برای تعیین ارزش واقعی، از اهمیت بالایی برخوردار است.

با رعایت این نکات و رویکرد آگاهانه، می توان شانس موفقیت در دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی را به طور قابل توجهی افزایش داد و از بروز ضررهای احتمالی جلوگیری کرد.

نتیجه گیری: جمع بندی و توصیه نهایی

دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی، یکی از پیچیده ترین و در عین حال مهم ترین دعاوی در حوزه روابط موجر و مستاجر اماکن تجاری است که ریشه در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ دارد. هدف اصلی این دعوا، فراهم آوردن امکان انتقال قانونی حق کسب و پیشه یا سرقفلی برای مستاجرینی است که به هر دلیلی (سلب حق در قرارداد یا عدم رضایت موجر) نمی توانند این انتقال را به صورت توافقی انجام دهند. در این مقاله به صورت جامع و گام به گام، به تعریف این دعوا، مبنای قانونی آن، شرایط و ارکان لازم برای طرح آن، مراحل عملیاتی از ارسال اظهارنامه تا اجرای حکم، مدارک مورد نیاز، هزینه ها، و نکات حقوقی مهم پرداخته شد.

در مجموع، نکات کلیدی زیر را می توان به عنوان جمع بندی مطالب ارائه شده، مورد تاکید قرار داد:

اهمیت قانون ۱۳۵۶: این دعوا صرفاً بر روابط استیجاری قبل از سال ۱۳۷۶ حاکم است.
ضرورت اظهارنامه: ارسال اظهارنامه قضایی به موجر، گامی حیاتی و پیش نیاز طرح دعواست.
مهلت ۶ ماهه: پس از قطعیت حکم، مستاجر تنها ۶ ماه برای انتقال رسمی منافع فرصت دارد؛ عدم رعایت آن، موجب ملغی الاثر شدن حکم می شود.
عدم انتقال غیرقانونی: انتقال منافع بدون حکم دادگاه، عواقب حقوقی جدی و از دست دادن بخش زیادی از حق سرقفلی را در پی دارد.
شغل مشابه: انتقال باید برای همان شغل یا شغلی مشابه باشد.

با توجه به جنبه های متعدد حقوقی و فنی این دعوا، و همچنین پیامدهای مالی و قانونی گسترده آن، توصیه نهایی و مؤکد این است که مستاجرین و حتی موجرین، پیش از هرگونه اقدام، حتماً با یک وکیل متخصص در امور سرقفلی و املاک تجاری مشورت نمایند. تجربه و دانش یک وکیل می تواند مسیر پرونده را هموار کرده، از اشتباهات پرهیز نماید، و شانس موفقیت در احقاق حقوق را به طرز چشمگیری افزایش دهد. در این زمینه، انتخاب وکیلی که سابقه درخشان در پرونده های مشابه را دارد، از اهمیت بالایی برخوردار است.

سوالات متداول

آیا همیشه برای انتقال سرقفلی نیاز به حکم دادگاه است؟

خیر، اگر در اجاره نامه صراحتاً حق انتقال منافع به غیر به مستاجر داده شده باشد و موجر نیز مخالفتی نکند، نیازی به حکم دادگاه نیست. اما در صورتی که حق انتقال سلب شده باشد، یا موجر رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد، مستاجر باید برای تجویز انتقال به دادگاه مراجعه کند.

اگر موجر حق سرقفلی را پرداخت نکند، راهکار چیست؟

در صورتی که موجر نه اجازه انتقال دهد و نه حق سرقفلی را پرداخت کند، مستاجر می تواند با ارسال اظهارنامه قضایی و سپس طرح دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی در دادگاه، از طریق مراجع قضایی حق خود را پیگیری کند.

مدت زمان معمول رسیدگی به دعوای تجویز انتقال سرقفلی چقدر است؟

مدت زمان رسیدگی به این دعوا به عوامل مختلفی از جمله حجم کاری دادگاه، میزان پیچیدگی پرونده، نیاز به کارشناسی، و مراحل اعتراض (تجدیدنظرخواهی و فرجام خواهی) بستگی دارد. اما به طور معمول، یک پرونده ساده در مرحله بدوی ممکن است چند ماه طول بکشد و در صورت وجود اعتراض، این مدت زمان می تواند تا یک سال یا بیشتر نیز افزایش یابد.

آیا مستاجر جدید قائم مقام مستاجر قبلی می شود؟

بله، طبق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود. این بدان معناست که تمامی حقوق و تعهدات مستاجر قبلی، به مستاجر جدید منتقل می شود.

آیا می توان شغل را پس از انتقال سرقفلی تغییر داد؟

خیر، طبق ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶، انتقال منافع سرقفلی باید برای همان شغل یا مشابه آن باشد. تغییر اساسی شغل بدون موافقت موجر می تواند منجر به بروز مشکل و حتی حق تخلیه برای موجر شود.

اگر مستاجر بدون رعایت ماده ۱۹ سرقفلی را منتقل کند چه می شود؟

طبق تبصره ۱ ماده ۱۹، اگر مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار کند، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و در این صورت مستاجر متخلف تنها استحقاق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت را خواهد داشت.

آیا موجر می تواند بدون دلیل موجه از انتقال سرقفلی ممانعت کند؟

بر اساس ماده ۱۹، موجر نمی تواند بدون دلیل موجه و بدون پرداخت حق کسب و پیشه از انتقال سرقفلی ممانعت کند. در صورت امتناع موجر، مستاجر حق مراجعه به دادگاه و درخواست تجویز انتقال را دارد.

چه مرجعی قیمت سرقفلی را تعیین می کند؟

در صورتی که نیاز به تعیین قیمت سرقفلی باشد (مثلاً در مواردی که موجر قصد پرداخت حق کسب و پیشه را دارد)، دادگاه موضوع را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس با بررسی عواملی مانند موقعیت مکانی ملک، نوع شغل، میزان سوددهی، امکانات و سایر شرایط بازار، قیمت سرقفلی را برآورد می کند.

آیا شما به دنبال کسب اطلاعات بیشتر در مورد "نمونه دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی کامل و آماده" هستید؟ با کلیک بر روی قوانین حقوقی، ممکن است در این موضوع، مطالب مرتبط دیگری هم وجود داشته باشد. برای کشف آن ها، به دنبال دسته بندی های مرتبط بگردید. همچنین، ممکن است در این دسته بندی، سریال ها، فیلم ها، کتاب ها و مقالات مفیدی نیز برای شما قرار داشته باشند. بنابراین، همین حالا برای کشف دنیای جذاب و گسترده ی محتواهای مرتبط با "نمونه دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی کامل و آماده"، کلیک کنید.