رای فروش مال بازداشتی

معامله و فروش مالی که در توقیف و بازداشت مراجع قضایی یا ثبتی قرار دارد، از نظر قانونی باطل و بی اعتبار است. این اصل حقوقی، از جمله چالش های مهم در معاملات به شمار می رود و پیامدهای جدی برای طرفین به دنبال دارد. آگاهی از ابعاد حقوقی فروش مال بازداشتی، برای پیشگیری از ضررهای مالی و حقوقی، حیاتی است.

بازداشت مال چیست؟ مبانی و انواع آن

بازداشت یا توقیف مال، به معنای جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال یا تصرف مالکانه نسبت به یک مال توسط صاحب آن است. هدف اصلی از بازداشت مال، حفظ حقوق اشخاص ثالث یا اجرای احکام قضایی است تا طلب بستانکاران از طریق آن تامین شود و مدیون نتواند با انتقال مال، خود را از پرداخت دین رها کند. این اقدام حقوقی، تضمینی برای وصول مطالبات به شمار می رود و اجازه نمی دهد مالک، آزادانه در مال خود تصرف کند یا آن را به دیگری منتقل کند، زیرا در صورت انجام معامله، این انتقال باطل تلقی خواهد شد.

دلایل اصلی بازداشت مال

اموال ممکن است به دلایل گوناگونی بازداشت شوند که در اینجا به مهم ترین آن ها اشاره می کنیم:

• صدور حکم قطعی پرداخت دین (محکوم به): زمانی که یک شخص در دادگاه به پرداخت مبلغی محکوم می شود و حکم قطعی صادر می گردد، اگر مدیون به صورت ارادی اقدام به پرداخت دین خود نکند، بستانکار (محکوم له) می تواند درخواست توقیف اموال مدیون (محکوم علیه) را برای وصول طلب خود ارائه دهد. در این حالت، مال توقیف شده به مزایده گذاشته شده و از محل فروش آن، دین پرداخت می شود.
• قرار تأمین خواسته یا دستور موقت: گاهی اوقات، قبل از صدور حکم نهایی و برای جلوگیری از اینکه خوانده دعوا در طول رسیدگی، اموال خود را مخفی یا منتقل کند، دادگاه بنا به درخواست خواهان، قرار تأمین خواسته یا دستور موقت صادر می کند. با صدور این قرارها، اموال خوانده به صورت موقت بازداشت می شوند تا حقوق خواهان محفوظ بماند.
• وثیقه برای آزادی متهم یا مرخصی زندانی: در امور کیفری، ممکن است برای آزادی موقت یک متهم از بازداشت (قرار وثیقه) یا اعطای مرخصی به یک زندانی، وثیقه ملکی یا غیرملکی از سوی شخص ثالث یا خود متهم مطالبه شود. در این صورت، مال مورد نظر در بازداشت مرجع قضایی قرار می گیرد تا حضور متهم یا بازگشت زندانی تضمین شود.
• مواردی نظیر درخواست اعسار: در برخی شرایط، اگر مدیون درخواست اعسار (ناتوانی از پرداخت یکجای دین) دهد و این درخواست خارج از مهلت قانونی (مثلاً سی روز پس از ابلاغ حکم) مطرح شود، دادگاه ممکن است برای رسیدگی به اعسار، از او بخواهد مالی را به عنوان تضمین در بازداشت قرار دهد.

انواع بازداشت از منظر مرجع بازداشت کننده

بازداشت اموال می تواند توسط مراجع مختلفی انجام شود که هر یک دارای رویه ها و مقررات خاص خود هستند، هرچند هدف نهایی مشابهی را دنبال می کنند:

• بازداشت قضایی: این نوع بازداشت توسط دادگاه ها یا اجرای احکام دادگستری صادر می شود. زمانی که حکمی از دادگاه صادر شده و نیاز به اجرا دارد، یا قراری مانند تأمین خواسته صادر می شود، واحد اجرای احکام دادگستری دستور توقیف مال را صادر می کند. این بازداشت می تواند شامل انواع اموال منقول و غیرمنقول باشد.
• بازداشت ثبتی: این بازداشت توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور صورت می گیرد. معمولاً در مواردی که سند رسمی مانند سند رهنی وجود دارد و مدیون به تعهدات خود عمل نکرده است، بستانکار می تواند از طریق اجرای ثبت، درخواست توقیف مال مرهونه را مطرح کند. بازداشت ثبتی بیشتر در خصوص اموال غیرمنقول (مانند ملک) کاربرد دارد و مستقیماً در دفاتر ثبت اسناد و املاک منعکس می شود.

اگرچه رویه و مرجع بازداشت کننده در بازداشت قضایی و ثبتی متفاوت است، اما هر دو نوع بازداشت با هدف جلوگیری از نقل و انتقال مال و حفظ حقوق ذینفعان صورت می گیرد و هرگونه معامله بر روی مال بازداشتی را باطل و بی اثر می سازد.

بررسی وضعیت حقوقی فروش مال بازداشتی و آثار آن

فروش مالی که در بازداشت قانونی قرار دارد، از نظر حقوقی دارای وضعیت خاصی است که دانستن آن برای هر شهروندی ضروری است. این بخش به تفصیل به مبانی قانونی، تأثیر علم و جهل خریدار، و تفاوت در اثر بازداشت بر انواع اموال می پردازد.

مبانی قانونی بطلان معامله مال بازداشتی

اصلی ترین و روشن ترین مبنای قانونی برای بطلان هرگونه معامله نسبت به مال توقیف شده، ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی است. این ماده به صراحت بیان می دارد: «هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.»

این عبارت به معنای آن است که به محض اینکه مالی به صورت قانونی توقیف می شود، هرگونه اقدام از سوی مالک برای انتقال آن مال (مانند فروش، صلح، هبه، رهن و…)، فاقد هرگونه اعتبار قانونی بوده و از همان ابتدا، باطل محسوب می شود. این بطلان، مطلق است؛ یعنی معامله هرگز به وجود نیامده و نمی توان آن را باطل کرد یا ابطال آن را درخواست کرد، بلکه تنها می توان تایید بطلان آن را از دادگاه خواست. به عبارت دیگر، دادگاه صرفاً اعلام می کند که چنین معامله ای از ابتدا باطل بوده است، نه اینکه آن را باطل می کند.

تاثیر علم و جهل خریدار به بازداشت بودن مال

یکی از سؤالات رایج در این زمینه این است که آیا اگر خریدار از بازداشتی بودن مال اطلاعی نداشته باشد، وضعیت معامله تغییر می کند؟

در رویه قضایی و دکترین حقوقی، دیدگاه غالب این است که در صورتی که تاریخ بازداشت مال، مقدم بر تاریخ انجام معامله باشد، علم یا جهل خریدار به بازداشتی بودن مال، هیچ تاثیری در بطلان معامله ندارد. ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، یک حکم مطلق و آمره است و به محض وقوع بازداشت، هرگونه نقل و انتقال بعدی را باطل می داند، بدون اینکه شرط علم خریدار را مطرح کند.

برای مثال، در پرونده ای که توسط رقبا نیز تحلیل شده است (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۹۲۹)، دادگاه بدوی ابتدا با این استدلال که خریدار از طریق مهر منقوش بر سند و توضیحات مبایعه نامه از بازداشتی بودن ملک آگاه بوده، حکم به بی حقی خواهان (خریدار) صادر می کند. اما در مرحله تجدیدنظر، دادگاه تجدیدنظر استان با نقض رای بدوی، به دلیل مقدم بودن تاریخ بازداشت ها بر تاریخ معامله و با استناد صریح به ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، حکم به ابطال مبایعه نامه و استرداد ثمن صادر می نماید. این رای نشان دهنده آن است که مهم نیست خریدار می دانسته یا نمی دانسته، بلکه مهم تاریخ بازداشت در مقایسه با تاریخ معامله است.

تفاوت اثر بازداشت بر انواع اموال

تأثیر بازداشت بر انواع اموال، بسته به ماهیت مال (منقول یا غیرمنقول) و ثبت شده یا ثبت نشده بودن آن، می تواند متفاوت باشد:

الف) مال غیرمنقول ثبت شده (ملک دارای سند رسمی)

در خصوص املاک دارای سند رسمی که به صورت ثبتی بازداشت شده اند، رویه اداره ثبت اسناد و املاک این است که تا زمانی که بازداشت ملک پابرجا باشد، اداره ثبت از ثبت هرگونه نقل و انتقال در دفاتر رسمی خودداری می کند. ماده ۸۹ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷، صراحتاً بیان می دارد که تا زمان باقی بودن بازداشت، به انتقال ترتیب اثر داده نمی شود، مگر با اجازه شخصی که مال به منظور حفظ حقوق او بازداشت شده است. این اجازه می تواند مشروط یا بی قید و شرط باشد.

برخی از حقوقدانان، مانند دکتر شمس، بر این باورند که با توجه به عدم تفاوت ماهوی میان بازداشت ثبتی و قضایی، و با استناد به ماده ۵۵ قانون اجرای احکام مدنی (که امکان پرداخت دین و آزاد کردن مال توسط شخص ثالث را می دهد)، می توان ماده ۵۶ را به گونه ای تفسیر کرد که معامله مال بازداشتی، لزوماً به طور مطلق باطل نباشد، بلکه مراعی (معلق) بماند. یعنی اگر پس از معامله، مال از بازداشت خارج شود (مثلاً با پرداخت دین توسط خریدار یا فروشنده)، آن معامله صحیح و نافذ تلقی گردد. اما دیدگاه رایج تر و محکم تر در رویه قضایی، همان بطلان مطلق است، به ویژه در خصوص بازداشت های قضایی.

ب) مال غیرمنقول ثبت نشده یا منقول

در مورد اموال منقول (مانند خودرو یا لوازم منزل) یا اموال غیرمنقول ثبت نشده، وضعیت کمی متفاوت است. از آنجا که مال منقول پس از بازداشت معمولاً از دسترس مالک خارج و به دست حافظ سپرده می شود (مثلاً خودرو به پارکینگ منتقل می شود)، عملاً امکان نقل و انتقال فیزیکی آن توسط مالک وجود ندارد. با این حال، اگر معامله ای با سند عادی (مثلاً یک مبایعه نامه دست نویس) نسبت به این اموال بازداشتی صورت گیرد، این معامله نیز از نظر قانونی باطل است.

در چنین مواردی، مامور اجرا به این معاملات انجام شده، توجهی نمی کند و مال را طبق رویه های قانونی به فروش می رساند تا دین بستانکار از محل آن وصول شود. در واقع، حتی اگر سندی هم برای این انتقال عادی تنظیم شده باشد، چون مانع رسمی برای فروش مال وجود ندارد، این معامله اعتبار قانونی پیدا نمی کند و مامور اجرا به آن بی اعتنا خواهد بود.

تفاوت اصلی: در مال غیرمنقول ثبت شده، اداره ثبت مانع از ثبت سند رسمی انتقال می شود؛ در حالی که در مال منقول یا غیرمنقول ثبت نشده، ممکن است انتقال فیزیکی صورت گیرد یا سند عادی تنظیم شود، اما این اقدامات از نظر حقوقی باطل هستند و توسط مراجع قانونی به رسمیت شناخته نمی شوند.

دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله

همانطور که توضیح داده شد، معامله مال بازداشتی باطل است. اما این بطلان نیاز به تأیید دادگاه دارد تا وضعیت حقوقی آن روشن شود و ذینفعان بتوانند بر اساس آن اقدام کنند. این تأیید از طریق دعوایی تحت عنوان تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله صورت می گیرد.

خواهان و خوانده دعوا: چه کسی می تواند این دعوا را مطرح کند؟

این دعوا می تواند توسط اشخاص مختلفی که به نحوی ذینفع محسوب می شوند، اقامه گردد:

• شخص ذینفع بازداشت (محکوم له یا متقاضی تامین): اصلی ترین خواهان این دعوا، کسی است که مال به نفع او بازداشت شده است. او با اثبات بازداشتی بودن مال در زمان معامله، می تواند از دادگاه بخواهد که بطلان آن معامله را تأیید کند تا حقوق خود را محفوظ نگه دارد و بتواند مال را به مزایده بگذارد.
• خریدار یا فروشنده: در برخی شرایط، خریدار یا حتی فروشنده نیز می توانند این دعوا را مطرح کنند.
  • خریدار: اگر خریدار پس از معامله متوجه شود که مال بازداشتی بوده و معامله باطل است، می تواند برای استرداد ثمن (پول پرداختی) و خسارات وارده، دعوای تایید بطلان را مطرح کند. در این حالت، هدف او صرفاً تأیید بطلان نیست، بلکه استرداد وجه پرداختی است که نتیجه مستقیم بطلان معامله است.
  • فروشنده: فروشنده نیز ممکن است در شرایط خاصی (مثلاً برای بازگرداندن مال به مالکیت خود در صورت عدم دریافت ثمن یا به دلایل دیگر)، چنین دعوایی را مطرح کند، اگرچه در بیشتر موارد، خواهان اصلی شخص ذینفع بازداشت است.

خواندگان دعوا معمولاً خریدار و فروشنده مال بازداشتی هستند.

دادگاه صالح جهت رسیدگی

تعیین دادگاه صالح برای رسیدگی به این دعوا، بستگی به نوع مال مورد معامله دارد:

• مال منقول (مانند خودرو، سهام، لوازم منزل): دادگاه محل اقامت خوانده (فروشنده یا خریدار) یا دادگاه محل انعقاد قرارداد، صالح به رسیدگی است.
• مال غیرمنقول (مانند ملک، زمین): دادگاه محل وقوع مال (محل قرار گرفتن ملک) صالح به رسیدگی است. این قاعده بر اساس ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی تعیین می شود.

نحوه اثبات بازداشتی بودن مال

برای اثبات بازداشتی بودن مال در زمان معامله، می توان از مدارک و روش های زیر استفاده کرد:

• استعلام ثبتی: برای املاک، می توان با دریافت نامه از دادگاه یا با مراجعه مستقیم به اداره ثبت اسناد و املاک، استعلام وضعیت ثبتی ملک را دریافت کرد. در پاسخ استعلام، بازداشت های احتمالی و تاریخ آن ها ذکر می شود.
• گواهی اجرای احکام یا شعبه صادرکننده دستور: برای اموال منقول یا غیرمنقولی که توسط اجرای احکام دادگستری توقیف شده اند، می توان از شعبه صادرکننده دستور بازداشت یا واحد اجرای احکام، گواهی مبنی بر تاریخ و جزئیات بازداشت دریافت کرد.
• مهر بازداشتی روی سند: در برخی موارد، به ویژه در گذشته، ممکن است مهر بازداشتی مستقیماً روی سند مالکیت یا بنچاق ملک درج شده باشد که خود دلیل بر آگاهی از وضعیت ملک است.

ماهیت رای دادگاه: اعلامی یا تأسیسی؟

رای دادگاه در خصوص تایید بطلان معامله مال بازداشتی، جنبه اعلامی دارد، نه تأسیسی. این به چه معناست؟

• رای اعلامی (یا احرازی): این نوع رای، وضعیت حقوقی موجودی را که از قبل وجود داشته، صرفاً اعلام و تأیید می کند. در مورد فروش مال بازداشتی، معامله از همان لحظه انعقاد، به دلیل بازداشت بودن مال، باطل بوده است. دادگاه با صدور رای اعلامی، صرفاً این بطلان را که از ابتدا وجود داشته، به صورت رسمی اعلام می کند. بنابراین، نیازی به صدور اجراییه برای اجرای این رای نیست، زیرا هیچ الزام جدیدی را ایجاد نمی کند.
• رای تأسیسی (یا ایجادی): این نوع رای، وضعیت حقوقی جدیدی را ایجاد می کند که قبلاً وجود نداشته است (مانند حکم به الزام به تنظیم سند رسمی).

بنابراین، وقتی دادگاه حکم به تایید بطلان معامله می دهد، فقط تأیید می کند که معامله مورد نظر از ابتدا هیچ اعتباری نداشته و باطل بوده است.

پیامد رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی برای مال بازداشتی

از آنجایی که معامله مال بازداشتی باطل است، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی برای چنین مالی، قبل از رفع بازداشت، قابل استماع نیست و دادگاه آن را رد می کند.

رای وحدت رویه شماره ۶۸۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور و نظریات مشورتی قوه قضاییه در این خصوص تاکید دارند که: در صورتی که ملکی در توقیف اشخاص ثالث قرار داشته باشد، مادام که از آن رفع توقیف به عمل نیامده است، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک قابل استماع نمی باشد. این بدان معناست که تا زمانی که مال از بازداشت خارج نشده، نمی توان از دادگاه درخواست کرد که فروشنده را به تنظیم سند رسمی مجبور کند، زیرا این امر مستلزم انتقال مالکیت صحیح است که در مورد مال بازداشتی امکان پذیر نیست.

پیامدهای کیفری و نکات حقوقی دیگر

فروش مال بازداشتی علاوه بر پیامدهای حقوقی و بطلان معامله، می تواند تبعات کیفری نیز برای فروشنده به همراه داشته باشد. همچنین، نکات حقوقی دیگری نیز وجود دارند که در این زمینه باید به آن ها توجه کرد.

جرم فروش مال بازداشتی

اگر مالک، پس از ابلاغ رسمی دستور بازداشت مال خود، اقدام به فروش آن کند، مرتکب جرم شده است. ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) در این خصوص مقرر می دارد: «هر کس عالماً و عامداً، مال توقیف شده یا مالی که در وثیقه یا رهن یا در توقیف قضایی یا اداری است را به دیگری منتقل کند یا رهن و وثیقه دهد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»

بنابراین، پس از اینکه بازداشت ملک یا مال از طریق یک ابلاغیه رسمی به مالک اطلاع داده می شود، هرگونه نقل و انتقال آن مال توسط مالک ممنوع است و او نمی تواند مدعی عدم اطلاع از بازداشتی بودن مال شود.

آیا فروش مال بازداشتی مصداق کلاهبرداری است؟

معامله مال بازداشتی به خودی خود همیشه به معنای جرم کلاهبرداری نیست، زیرا عنصر مانور متقلبانه در آن وجود ندارد و صرفاً تخلف از دستور قضایی یا اداری است. اما در برخی موارد خاص، می تواند با شرایطی مصداق کلاهبرداری یا شروع به کلاهبرداری باشد.

رای وحدت رویه شماره ۸۵۲ مورخ ۱۴۰۳/۰۶/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در این زمینه بسیار مهم است: «هرگاه شخصی مالی را با سند عادی به دیگری انتقال دهد و سپس با علم به اینکه مال متعلق به او نیست، بدون مجوز قانونی آن را نزد بانک یا مرجع قضایی یا هر شخص دیگری در رهن یا وثیقه قرار دهد، رفتار مرتکب مشمول ماده دوم قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی می نمایند مصوب ۱۳۰۸، تلقی و به مجازات شروع به کلاهبرداری محکوم می شود.» این رای نشان می دهد که اگر عمل فروش مال بازداشتی با قصد فریب و توسل به وسایل متقلبانه همراه باشد، می تواند جنبه کلاهبرداری پیدا کند.

وضعیت اجاره مال بازداشتی

در مورد اجاره مال بازداشتی، باید بین اموال منقول و غیرمنقول تمایز قائل شد:

• اجاره اموال منقول: معمولاً اموال منقول پس از توقیف، از ید مالک خارج و به حافظ سپرده می شوند (مثلاً خودرو به پارکینگ منتقل می گردد). در چنین شرایطی، عملاً امکان اجاره دادن آن ها وجود ندارد.
• اجاره اموال غیرمنقول: در خصوص اموال غیرمنقول (مانند ملک)، از آنجایی که ملک صرفاً از طریق اداره ثبت اسناد و املاک یا اجرای احکام توقیف می گردد و قابلیت نقل و انتقال رسمی خود را از دست می دهد، اما از نظر فیزیکی کماکان در اختیار مالک خود قرار دارد، اجاره دادن آن ممکن است. ماده ۹۱ آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا بیان می دارد که بازداشت مال غیرمنقولی که نسبت به منافع آن، تعهدی به نفع غیر نشده باشد، مستلزم بازداشت منافع آن نیز است، مگر اینکه نیازی به بازداشت منافع نباشد. این ماده نشان می دهد که امکان تفکیک منافع مال غیرمنقول از بازداشت اصل مال وجود دارد و اگر اجاره دادن ملک بازداشتی، آسیبی به حقوق محکوم له وارد نکند، ممکن است بلااشکال باشد. البته این امر نیاز به بررسی دقیق شرایط و کسب رضایت ذینفع دارد.

تعهد به فروش مال پس از رفع بازداشت

ممکن است مالک مالی که در بازداشت است، با شخص ثالثی قرارداد ببندد و تعهد کند که پس از پرداخت دین و رفع بازداشت، آن مال را به او بفروشد. چنین تعهداتی، صحیح و لازم الاجرا هستند، مشروط بر اینکه رفع بازداشت صورت گیرد. در واقع، این تعهد، یک قرارداد پیش فروش یا قولنامه برای آینده است که پس از برطرف شدن مانع (بازداشت)، قابلیت اجرا پیدا می کند و تا زمانی که رفع بازداشت نشده باشد، امکان انجام معامله قطعی وجود ندارد.

فروش مال بازداشتی توسط مالک؛ آیا فروش مال غیر است؟

خیر، فروش مال بازداشتی توسط مالک، به معنای فروش مال غیر نیست. بازداشت مال، باعث سلب مالکیت مالک از مال خود نمی شود، بلکه صرفاً حق تصرفات ناقله را از او سلب می کند. فروش مال غیر زمانی اتفاق می افتد که شخصی مالی را که مالک آن نیست، به دیگری منتقل کند. در اینجا، فروشنده هنوز مالک مال است، اما حق انتقال آن را به دلیل توقیف از دست داده است. بنابراین، هرچند معامله باطل است، اما عنوان فروش مال غیر بر آن صادق نیست.

فروش سهم در مال مشاع بازداشتی

اگر تنها سهم یکی از شرکا در مال مشاع بازداشت شده باشد، سایر شرکا این حق را دارند که سهم خود را که بازداشت نشده است، به فروش برسانند و هیچ مشکلی پیش نخواهد آمد. زیرا بازداشت فقط بر سهم خاصی از مال اعمال شده و ضرری متوجه کسی که مال شریک دیگر به نفع او بازداشت شده است، نمی شود. البته این امر مستلزم تفکیک سهم و رعایت مقررات مربوط به مال مشاع است.

تحلیل آرای دادگاه های نمونه

بررسی آرای واقعی دادگاه ها می تواند به درک بهتر ابعاد حقوقی فروش مال بازداشتی کمک کند. در ادامه، به تحلیل یک نمونه رای دادگاه بدوی و رای تجدیدنظر آن می پردازیم که توسط رقبا نیز اشاره شده است.

خلاصه و تحلیل رای دادگاه بدوی (دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۱۰۰۹۲۹)

موضوع دعوا: اعلام بطلان عقد بیع و بی اعتباری مبایعه نامه و مطالبه ثمن معامله.
خواهان: خریدار (آقای ع.ز.)
خوانده: فروشنده (آقای م.م.)

وکیل خواهان ادعا می کند که موکلش یک آپارتمان را از خوانده خریداری کرده و ثمن را پرداخت نموده است، اما اخیراً متوجه شده که ملک دارای چندین فقره بازداشتی قضایی بوده است. از این رو، خواهان تقاضای اعلام بطلان معامله و استرداد ثمن را دارد.

خوانده در دفاع خود اظهار می دارد که خواهان از وضعیت بازداشتی ملک مطلع بوده و با علم به این موضوع، اقدام به خرید کرده است.

استدلال دادگاه بدوی: دادگاه بدوی (شعبه ۶ دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر) با بررسی مدارک ارائه شده و توجهاً به موارد زیر، رای به بی حقی خواهان صادر می کند:

1. وجود مهر بازداشتی بر روی کپی سند ملک ارائه شده توسط خواهان.
2. اشاره به موضوع در گرو بودن ملک در قسمت توضیحات مبایعه نامه (فروش نامه) موردنظر طرفین.

با استناد به این دلایل، دادگاه بدوی نتیجه می گیرد که خواهان از بازداشتی بودن آپارتمان مطلع بوده و لذا خواسته وی را غیرموجه تشخیص داده و حکم به بی حقی او می دهد. این رای، حضوری و قابل تجدیدنظرخواهی اعلام می شود.

خلاصه و تحلیل رای دادگاه تجدیدنظر استان

آقای ع.ز. (خواهان پرونده بدوی) از دادنامه صادره از شعبه ۶ دادگاه عمومی حقوقی اسلامشهر تجدیدنظرخواهی می کند.

استدلال دادگاه تجدیدنظر: دادگاه تجدیدنظر استان (شعبه ۵۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران) با بررسی مجدد پرونده، تجدیدنظرخواهی را وارد و موجه تشخیص می دهد. دلایل اصلی دادگاه تجدیدنظر برای نقض رای بدوی عبارتند از:

1. پاسخ استعلام ثبتی که نشان می دهد پلاک ثبتی مورد معامله دارای چندین فقره بازداشت از شعب مختلف دادگاه ها و اجرای احکام بوده است.
2. مهم ترین استدلال، مقدم بودن تاریخ تمامی بازداشت ها بر تاریخ انجام معامله (۱۳۹۱/۰۸/۱۰).
3. استناد صریح به ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی که هرگونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده را باطل و بلااثر می داند.

نتیجه: دادگاه تجدیدنظر، با انطباق جهت تجدیدنظرخواهی با بند ه ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و به استناد ماده ۳۵۸ همان قانون، دادنامه بدوی را نقض کرده و حکم به ابطال مبایعه نامه موصوف و پرداخت مبلغ ۶۵۰ میلیون ریال ثمن دریافتی و خسارات دادرسی در حق تجدیدنظرخواه (خریدار) صادر و اعلام می نماید. این رای قطعی است.

درس ها و نکات کلیدی حاصل از این آرا

این دو رای دادگاه، درس های مهمی در خصوص فروش مال بازداشتی به ما می دهد:

• اهمیت ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی: رای دادگاه تجدیدنظر به وضوح نشان می دهد که ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، اصلی ترین و قاطع ترین مبنای قانونی برای بطلان معامله مال بازداشتی است. این ماده، یک حکم آمره است و دادگاه ها موظف به اجرای آن هستند.
• عدم تأثیر علم و جهل خریدار: برخلاف استدلال دادگاه بدوی، علم یا جهل خریدار به بازداشتی بودن مال، در صورتی که بازداشت قبل از معامله صورت گرفته باشد، هیچ تأثیری در بطلان معامله ندارد. بطلان معامله، نتیجه مستقیم نقض قانون است و با توافق طرفین یا آگاهی آن ها، قابل تصحیح نیست.
• لزوم استعلام دقیق: این آرا بر اهمیت استعلام دقیق وضعیت مال قبل از هرگونه معامله تأکید دارند. حتی اگر در سند یا مبایعه نامه اشاره ای به بازداشت شده باشد، باید به صورت رسمی از مراجع ذی صلاح استعلام گرفت تا از تاریخ دقیق بازداشت و نوع آن اطمینان حاصل کرد.
• حمایت قانون از خریدار مال بازداشتی: در نهایت، قانون از حقوق خریدار مال بازداشتی که ثمن را پرداخت کرده، حمایت می کند و او می تواند با طرح دعوای تایید بطلان، ثمن پرداختی و خسارات خود را پس بگیرد.

سوالات متداول

آیا خریدار مال بازداشتی می تواند درخواست ابطال معامله را بدهد؟

بله، خریدار مال بازداشتی می تواند با طرح دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله، از دادگاه درخواست کند که بطلان معامله را اعلام و حکم به استرداد ثمن پرداختی و خسارات دادرسی را صادر کند.

مسئولیت مشاور املاک در معامله مال بازداشتی چیست؟

مشاوران املاک به دلیل ماهیت حرفه ای خود، مکلف هستند قبل از هر معامله ای، استعلامات لازم را در خصوص وضعیت ثبتی و حقوقی ملک (از جمله بازداشت بودن آن) انجام دهند و اطلاعات صحیح را به طرفین ارائه دهند. در صورت عدم انجام این وظیفه و ورود ضرر به یکی از طرفین، مشاور املاک می تواند مسئولیت مدنی داشته باشد.

چگونه می توان از بازداشتی بودن ملک مطلع شد؟

بهترین و معتبرترین روش، استعلام رسمی از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است. همچنین می توان از طریق دفاتر اسناد رسمی یا وکلا نیز اقدام به استعلامات لازم نمود. بررسی دقیق سند مالکیت نیز می تواند حاوی اطلاعاتی در مورد بازداشت باشد.

آیا فروش مال بازداشتی همیشه به معنای کلاهبرداری است؟

خیر، فروش مال بازداشتی همیشه مصداق جرم کلاهبرداری نیست، زیرا عنصر توسل به وسایل متقلبانه همیشه در آن وجود ندارد. با این حال، این عمل مشمول ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی (بخش تعزیرات) است و در برخی موارد خاص که با فریب و تدلیس همراه باشد، می تواند به عنوان شروع به کلاهبرداری یا کلاهبرداری تلقی شود.

اگر مال بازداشتی باشد، آیا می توان برای آن سند رسمی گرفت؟

خیر، تا زمانی که ملک از بازداشت خارج نشده باشد، اداره ثبت اسناد و املاک اجازه انتقال سند رسمی را نمی دهد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز برای چنین مالی، قبل از رفع بازداشت، قابل استماع نخواهد بود.

نتیجه گیری

فروش مال بازداشتی، یکی از پیچیده ترین و حساس ترین مسائل در حوزه حقوق معاملات است که پیامدهای جدی قانونی را برای طرفین به دنبال دارد. بر اساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال نسبت به مالی که در توقیف قانونی قرار دارد، از ابتدا باطل و بلااثر است و این بطلان تحت تأثیر علم یا جهل خریدار قرار نمی گیرد.

آگاهی کامل از مبانی قانونی بازداشت، انواع آن، و تفاوت هایی که در اثرگذاری بازداشت بر اموال منقول و غیرمنقول وجود دارد، برای پیشگیری از ضررهای جبران ناپذیر ضروری است. استعلام دقیق و به موقع از مراجع ذی صلاح پیش از هرگونه معامله، بهترین راهکار برای اطمینان از صحت و سلامت حقوقی مال است. همچنین، باید توجه داشت که فروش مال بازداشتی می تواند علاوه بر بطلان معامله، پیامدهای کیفری نیز برای فروشنده به همراه داشته باشد. در صورت مواجهه با چنین شرایطی، مشورت با یک وکیل متخصص، می تواند مسیر قانونی صحیح را روشن سازده و به احقاق حقوق شما کمک شایانی کند.