نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک: راهنمای کامل تنظیم قراردادی عادلانه و بدون ابهام

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک، سندی حیاتی است که بستر همکاری بین مالک و سازنده را فراهم می کند. تنظیم دقیق و بدون ابهام این قرارداد، کلید موفقیت پروژه های ساختمانی است و از بروز اختلافات حقوقی و مالی جلوگیری می کند. بسیاری از نمونه قراردادهای رایج که اغلب با عنوان اتحادیه املاک شناخته می شوند، ممکن است به دلیل نقص یا قدیمی بودن، مشکلات جدی برای طرفین ایجاد کنند.

پروژه های مشارکت در ساخت، یکی از رایج ترین روش های تبدیل سرمایه و زمین های فرسوده به ارزش افزوده ی پایدار است. اما موفقیت در این مسیر، به کیفیت و استحکام نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک بستگی دارد. این قرارداد، سندی است که تمامی حقوق، تعهدات و انتظارات طرفین را مشخص می کند؛ از مالک زمین یا ملک کلنگی گرفته تا سازنده ای که سرمایه و تخصص خود را به میان می آورد. متاسفانه، بسیاری از طرفین به الگوهای قراردادی ساده و قدیمی، از جمله نمونه قراردادهای موسوم به اتحادیه املاک بسنده می کنند که اغلب فاقد جزئیات لازم و ضمانت های اجرایی قوی هستند.

عدم توجه به ظرایف حقوقی و فنی در هنگام تنظیم قرارداد، می تواند تبعات جبران ناپذیری به بار آورد و پروژه ای سودآور را به کابوسی حقوقی و مالی تبدیل کند. در این راهنمای جامع، ما به بررسی دقیق کاستی های نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک رایج، معرفی ستون های اصلی یک قرارداد موفق، و ارائه یک الگوی بهینه خواهیم پرداخت تا مالکان، سازندگان و مشاوران املاک بتوانند با آگاهی کامل، قراردادی محکم و عادلانه تنظیم کنند و از ریسک های احتمالی در امان بمانند.

چرا نمونه قراردادهای رایج اتحادیه املاک ممکن است مشکل ساز باشند؟

بسیاری از افراد برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به سراغ نمونه قراردادهای از پیش چاپ شده یا الگوهای عمومی موجود در بنگاه های املاک می روند که اغلب با عنوان نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک شناخته می شوند. تجربه نشان داده است که این قراردادها، هرچند در نگاه اول ساده و قابل فهم به نظر می رسند، اما به دلیل نقص ها و ابهامات اساسی، می توانند بسترساز اختلافات جدی و ضررهای مالی و زمانی فراوان برای هر دو طرف، یعنی مالک و سازنده باشند. در ادامه به تحلیل و نقد نقاط ضعف اصلی این نوع قراردادها می پردازیم:

۱. ابهامات اساسی در تعریف آورده های طرفین

یکی از بزرگترین مشکلات در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک، عدم شفافیت کافی در ارزش گذاری آورده های طرفین است. آورده مالک معمولاً ملک یا زمین کلنگی است که ارزش آن باید به دقت کارشناسی و ثبت شود. آورده سازنده نیز شامل تمامی هزینه های نقدی، فنی و اجرایی پروژه است. در بسیاری از قراردادهای رایج:

• ارزش گذاری ملک مالک به صورت دقیق و کارشناسی شده انجام نمی شود و صرفاً یک توافق کلی صورت می گیرد.
• تعهدات مالی و اجرایی سازنده به صورت کلی ذکر می شود و جزئیات هزینه ها (مانند هزینه های مازاد بر پروانه ساخت، تغییر نقشه ها یا هزینه های غیرمنتظره) نادیده گرفته می شوند. این ابهام می تواند در آینده به منشأ اختلاف بر سر مبالغ و مسئولیت ها تبدیل شود.

۲. عدم شفافیت در تعیین سهم الشرکه و نحوه افراز

صرفاً تعیین درصد سهم الشرکه (مثلاً ۶۰ به ۴۰) بدون مشخص کردن نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده، یک نقص بزرگ است. در قراردادهای مبهم اتحادیه املاک، معمولاً این جزئیات مهم از قلم می افتد:

• نحوه افراز دقیق واحدها از نظر طبقات، موقعیت (شمالی/جنوبی)، ارزش گذاری (مثلاً واحد طبقه اول و پنت هاوس از نظر ارزش متفاوت اند).
• تقسیم فضاهای مشاع، پارکینگ، انباری و همچنین واحدهای تجاری یا اداری (در صورت وجود) به صورت دقیق مشخص نمی شود.
• این موضوع منجر به اختلافات شدید در زمان تحویل پروژه و انتخاب واحدهای مرغوب تر می شود و اغلب نیازمند دخالت کارشناس یا داوری است که خود فرآیندی زمان بر و هزینه بر است.

۳. ضعف در بندهای مربوط به ضمانت اجرای تعهدات

تضمین اجرای تعهدات از سوی هر دو طرف، به ویژه از سوی سازنده، از اهمیت بالایی برخوردار است. در بسیاری از قراردادهای رایج:

• وجه التزام (جریمه تأخیر) برای عدم انجام تعهدات، یا اصلاً پیش بینی نشده یا مبلغ آن ناچیز و غیربازدارنده است. این امر باعث می شود سازنده تعلل کرده و مالک متضرر شود.
• ضمانت های بانکی، چک های تضمینی معتبر، یا رهن گذاشتن ملک یا سندی دیگر از سوی سازنده برای اطمینان از حسن انجام کار، معمولاً در این قراردادها نادیده گرفته می شود.

۴. کمبود جزئیات در مشخصات فنی و کیفی ساخت

برای اطمینان از کیفیت مطلوب ساخت و جلوگیری از استفاده از مصالح بی کیفیت، لازم است تمامی جزئیات فنی و کیفی به صورت پیوست در قرارداد ذکر شوند. نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک اغلب در این زمینه ضعیف عمل می کند:

• فهرست دقیق مصالح، برندها، نقشه های فاز دو، استانداردهای کیفی، جزئیات نما و دکوراسیون داخلی به عنوان پیوست قرارداد وجود ندارد.
• این کمبود اطلاعات به سازنده اجازه می دهد تا با استفاده از مصالح ارزان تر یا کاهش کیفیت ساخت، سود بیشتری کسب کند، در حالی که مالک مجبور به پذیرش کیفیتی پایین تر از انتظار می شود.

۵. عدم پیش بینی دقیق برای حل اختلافات و داوری

اختلاف نظر در طول یک پروژه ساختمانی تقریباً اجتناب ناپذیر است. نحوه حل این اختلافات باید از پیش مشخص شود. قراردادهای رایج:

• فقط به صورت کلی به داوری اشاره می کنند و داور مرضی الطرفین متخصص را معرفی نمی کنند.
• رویه های داوری، زمان بندی و لازم الاجرا بودن رأی داور به وضوح قید نمی شود. این مسئله می تواند منجر به طولانی شدن فرآیند حل اختلاف، عدم پذیرش رأی داور توسط یکی از طرفین، و در نهایت ارجاع پرونده به مراجع قضایی شود که خود فرآیندی پرهزینه و زمان بر است.

۶. مسائل مربوط به تأخیر در اجرای پروژه و جرایم مربوطه

یکی از رایج ترین مشکلات در پروژه های مشارکت در ساخت، تأخیر در اتمام پروژه است. قراردادهای ضعیف:

• مراحل مختلف پروژه (اخذ پروانه، تخریب، فونداسیون، سفت کاری، نازک کاری، پایان کار، تفکیک سند) را به صورت مجزا تفکیک نمی کنند.
• جرایم تأخیر برای هر مرحله به صورت جداگانه و با مبالغ بازدارنده مشخص نمی شود. این عدم تفکیک باعث می شود سازنده در مراحل اولیه با تأخیر عمل کند و مالک نتواند به موقع حقوق خود را مطالبه کند.

۷. نکات فراموش شده درباره حوادث غیرمترقبه و مسئولیت ها

حوادث غیرمترقبه (فورس ماژور) مانند بلایای طبیعی، می توانند تأثیرات قابل توجهی بر روند پروژه داشته باشند. قراردادهای ناقص معمولاً:

• تعریف دقیقی از حوادث قهری ارائه نمی دهند.
• تکلیف هزینه ها و زمان بندی پروژه را در صورت بروز این حوادث مشخص نمی کنند. این ابهام می تواند به ضرر یکی از طرفین تمام شود و منجر به اختلافات جدید شود.

۸. عدم پوشش مسائل مالیاتی، بیمه ای و عوارض جانبی

هزینه های مربوط به مالیات، بیمه و عوارض مختلف، بخش جدایی ناپذیری از پروژه های ساختمانی هستند. در قراردادهای مبهم اتحادیه املاک، معمولاً:

• مسئولیت پرداخت عوارض نوسازی، مالیات نقل و انتقال، بیمه تأمین اجتماعی کارگران و سایر عوارض، به صورت شفاف مشخص نمی شود.
• این ابهامات می تواند پس از اتمام پروژه به بدهی های سنگین و اختلافات مالی تبدیل شود که هیچ یک از طرفین مسئولیت آن را بر عهده نمی گیرند.

یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک ضعیف، نه تنها سودی به همراه ندارد، بلکه دروازه ای به روی مشکلات بی شمار حقوقی، مالی و حتی روانی است. سرمایه گذاری برای تنظیم یک قرارداد جامع، از هزینه های بسیار بیشتر در آینده پیشگیری می کند.

با درک این نقاط ضعف، می توان به اهمیت تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت قدرتمند و بدون نقص پی برد. قراردادی که نه تنها چارچوب همکاری را مشخص کند، بلکه ریسک ها را به حداقل برساند و منافع هر دو طرف را تضمین نماید.

ستون های اصلی یک قرارداد مشارکت در ساخت قدرتمند و بدون نقص

برای تنظیم یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک که بتواند منافع هر دو طرف را به بهترین شکل ممکن حفظ کند و از بروز اختلافات جلوگیری نماید، باید به ستون های اصلی و بندهای کلیدی آن توجه ویژه ای داشت. این ستون ها، چارچوب قانونی و عملی پروژه را تشکیل می دهند و باید با دقت، وضوح و جزئیات کامل نگاشته شوند.

۱. مشخصات کامل و دقیق طرفین

اولین گام، شناسایی دقیق مالک (یا مالکان) و سازنده (یا سازندگان) است:

• احراز هویت: ثبت نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی، تاریخ تولد، نشانی دقیق اقامتگاه و شماره تماس هر یک از طرفین.
• وضعیت حقوقی: تعیین وضعیت تأهل و اطمینان از اینکه تمامی مالکان (مثلاً در مورد ملک مشاع یا موروثی) در قرارداد حضور دارند یا نماینده قانونی (مانند وکیل با وکالت نامه معتبر، قیم یا ولی) به نمایندگی از آن ها اقدام می کند. وکالت نامه های اعطایی باید از نظر حدود اختیارات کاملاً بررسی شوند.

۲. موضوع و اهداف قرارداد

این بخش باید به وضوح آنچه را که قرار است انجام شود، مشخص کند:

• تعریف دقیق ملک: آدرس کامل، پلاک ثبتی، شماره سند، مساحت دقیق ملک کلنگی و کاربری فعلی آن (مسکونی، تجاری و غیره).
• تعریف دقیق پروژه ساختمانی: تعداد طبقات مجاز، تعداد واحدها (مسکونی، تجاری، اداری)، زیربنای کل و مفید پروژه، و سایر مشخصات کلی بنای در حال احداث بر اساس پروانه ساخت آتی.

۳. آورده های طرفین

شفافیت در این بخش، سنگ بنای عدالت در تقسیم سود است:

• آورده مالک:
  • زمین یا ملک کلنگی که به مشارکت در ساخت زمین کلنگی اختصاص می یابد.
  • ارزش گذاری دقیق و مورد توافق ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری.
  • نحوه و زمان بندی انتقال سند اولیه (معمولاً به صورت قدرالسهم مشاع به نام سازنده در مراحل مختلف پروژه).
• آورده سازنده:
  • تمامی هزینه های نقدی و غیرنقدی شامل اخذ پروانه ساخت، عوارض شهرداری، بیمه، نظام مهندسی، تخریب، طراحی و تهیه نقشه ها، تأمین مصالح، اجرای ساختمان، تجهیز کارگاه، نظارت، هزینه های انشعابات (آب، برق، گاز، تلفن)، پایان کار، تفکیک سند، و هرگونه مبلغ بلاعوض یا اسکان موقت مالک در طول پروژه.
  • ضروری است یک پیوست دقیق شامل ریز هزینه ها و زمان بندی پرداخت ها به قرارداد ضمیمه شود.

۴. سهم الشرکه و نحوه تقسیم

این بخش باید به جزئی ترین شکل ممکن، نحوه تقسیم واحدهای ساخته شده را مشخص کند:

• روش های تعیین سهم: توافق بر تعیین سهم به صورت درصدی از کل پروژه یا تعدادی مشخص از واحدها.
• تقسیم اعیان: تعیین دقیق اینکه کدام واحدها (مثلاً طبقات، واحدهای شمالی/جنوبی، پنت هاوس)، پارکینگ ها، انباری ها و فضاهای تجاری/اداری به کدام طرف تعلق می گیرد. این تقسیم بندی می تواند بر اساس ارزش، متراژ یا توافقات خاص باشد.
• افراز: در صورت عدم توافق بر افراز اولیه، باید فرآیند انتخاب داور مرضی الطرفین متخصص یا ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین سهم هر طرف پیش بینی شود.

۵. مدت زمان اجرای قرارداد و مراحل آن

تعیین زمان بندی دقیق برای هر مرحله از پروژه و کل پروژه، از بروز تأخیر در مشارکت در ساخت جلوگیری می کند:

• تقسیم بندی مراحل: تعیین زمان بندی برای اخذ پروانه، تخریب، فونداسیون، اجرای اسکلت، سفت کاری، نازک کاری، اخذ پایان کار، تفکیک سند و تحویل نهایی.
• جرایم تأخیر: درج بندهای مشخص در مورد وجه التزام مشارکت در ساخت (جریمه روزانه) برای هر مرحله از پروژه که با تأخیر مواجه شود.

۶. تعهدات و مسئولیت های مالک

مالک نیز دارای تعهداتی است که باید به وضوح در نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک ذکر شوند:

• تحویل ملک بدون هرگونه معارض یا بدهی، ارائه تمامی اسناد و مدارک لازم (سند مالکیت، مدارک هویتی) و اخذ استعلامات مورد نیاز.
• تسویه تمامی بدهی های قبلی ملک (مانند عوارض نوسازی معوقه، قبوض آب، برق، گاز).
• تنظیم وکالت کاری مشارکت در ساخت جامع و معتبر به سازنده با حدود اختیارات مشخص برای پیگیری امور اداری و اجرایی پروژه.
• همکاری کامل در فرآیند اخذ پروانه ها و مجوزهای لازم.

۷. تعهدات و مسئولیت های سازنده

تعهدات سازنده، مهمترین بخش قرارداد را تشکیل می دهند و باید با جزئیات کامل نوشته شوند:

• تأمین مالی کامل پروژه و اجرای آن طبق نقشه ها، مشخصات فنی و جدول زمان بندی پیوست.
• اخذ پروانه ها، بیمه ها (مانند بیمه مسئولیت مدنی و بیمه حوادث کارگران)، رعایت کامل اصول مهندسی و نظارت های لازم.
• مدیریت پروژه، ارائه گزارش های مستمر به مالک و ارائه اسناد و فاکتورهای مربوط به هزینه ها.
• مسئولیت کامل در قبال حوادث کارگاهی و جبران خسارات به همسایگان.
• تأمین هزینه های نقل و انتقال، تفکیک سند، و تمامی عوارض پس از ساخت.

۸. شروط فسخ و خاتمه قرارداد

پیش بینی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت در صورت عدم ایفای تعهدات بسیار حیاتی است:

• تعیین دقیق موارد نقض تعهدات که منجر به حق فسخ برای طرف مقابل می شود (مثلاً تأخیر بیش از حد، انحراف از مشخصات فنی، عدم تأمین مالی).
• تعیین فرآیند اعلام فسخ، تضمین بازگشت حقوق و جبران خسارات طرفین. به عنوان مثال، حق مالک برای تکمیل پروژه و کسر هزینه ها از محل ضمانت های سازنده.

۹. ضمانت های اجرایی (وجه التزام، چک تضمین، سفته، شروط داوری)

وجود ضمانت های محکم، اجرای قرارداد را تضمین می کند:

• تعیین جریمه های ریالی مشخص و معقول (وجه التزام) برای هر یک از تخلفات.
• اخذ چک یا سفته تضمین از سوی سازنده برای حسن انجام کار و همچنین از مالک برای ایفای تعهدات خود.

۱۰. حل و فصل اختلافات

بند مربوط به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت باید دقیق باشد:

• توافق بر داور مرضی الطرفین (می تواند یک شخص متخصص یا یک مؤسسه داوری معتبر باشد).
• تعیین رویه داوری، زمان بندی و لازم الاجرا بودن رأی داور.
• تعیین مرجع قضایی صالح در صورت عدم امکان داوری یا عدم پذیرش رأی.

۱۱. حوادث قهری (فورس ماژور)

این بند، مسئولیت ها را در شرایط غیرقابل پیش بینی مشخص می کند:

• تعریف دقیق و محدود حوادث قهری (مانند بلایای طبیعی، قوانین جدید حکومتی).
• تأثیر آن بر قرارداد و تعهدات، و نحوه تعدیل زمان بندی یا تعهدات مالی.
• تکلیف وضعیت پروژه در صورت عدم امکان ادامه کار به دلیل فورس ماژور.

با رعایت دقیق این ستون ها، می توان اطمینان حاصل کرد که نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک، نه یک سند صوری، بلکه یک ابزار قدرتمند برای پیشبرد اهداف مشترک و جلوگیری از اختلافات مشارکت در ساخت خواهد بود.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت جامع و کاربردی (پیشنهادی ما)

در این بخش، ما یک ساختار پیشنهادی برای نمونه قرارداد مشارکت در ساخت ارائه می دهیم که تمامی نقاط ضعف قراردادهای رایج اتحادیه املاک را پوشش داده و بر اساس ستون های اصلی یک قرارداد قدرتمند تنظیم شده است. این الگو، به عنوان یک راهنمای جامع، به شما کمک می کند تا در هنگام تنظیم قرارداد، هیچ نکته مهمی را از قلم نیندازید. توجه داشته باشید که هر پروژه ساختمانی شرایط خاص خود را دارد و این متن یک قالب است که باید با مشورت متخصصین حقوقی و ملکی، بر اساس شرایط و توافقات خاص شما سفارشی سازی شود.

متن کامل نمونه قرارداد مشارکت در ساخت بهینه و استاندارد

این قرارداد مشارکت در ساخت فی مابین طرفین ذیل و با رعایت تمامی ضوابط قانونی، شرعی و عرفی منعقد می گردد و طرفین ملزم به رعایت مفاد آن می باشند.

ماده ۱: طرفین قرارداد

1. طرف اول (مالک/مالکان):

   آقای/خانم/شرکت ………………. فرزند ……………… به شماره ملی/ثبت ………………. صادره از ………………. متولد/تأسیس ………………. نشانی کامل ………………. کد پستی ………………. تلفن ………………. (در صورت وکالت/قیومیت/ولایت/وصایت، مشخصات کامل وکیل/قیم/ولی/وصی و مستند قانونی آن به همراه تصویر ضمیمه گردد).

2. طرف دوم (سازنده/سرمایه گذار):

   آقای/خانم/شرکت ………………. فرزند ……………… به شماره ملی/ثبت ………………. صادره از ………………. متولد/تأسیس ………………. نشانی کامل ………………. کد پستی ………………. تلفن ………………. (در صورت وکالت/قیومیت/ولایت/وصایت، مشخصات کامل وکیل/قیم/ولی/وصی و مستند قانونی آن به همراه تصویر ضمیمه گردد).

ماده ۲: موضوع قرارداد

موضوع این قرارداد، مشارکت در ساخت یک باب ساختمان مسکونی/تجاری/اداری (ذکر نوع کاربری) بر روی شش دانگ ملک کلنگی/زمین واقع در ……………….(آدرس کامل)، دارای پلاک ثبتی شماره ……………. فرعی از ……………. اصلی، قطعه ……………. بخش ……………. حوزه ثبتی ……………. به مساحت تقریبی ……………. متر مربع، طبق نقشه های مصوب، مشخصات فنی و جدول زمان بندی پیوست این قرارداد (پیوست شماره ۱ و ۲) می باشد. هدف، احداث ……………. طبقه شامل ……………. واحد مسکونی و ……………. واحد تجاری/اداری، به همراه پارکینگ ها، انباری ها و مشاعات مربوطه، به منظور افراز و تقسیم سهم الشرکه طرفین پس از اتمام پروژه است.

ماده ۳: آورده های طرفین

1. آورده طرف اول (مالک):

   شش دانگ ملک موضوع ماده ۲ قرارداد، به ارزش کارشناسی توافقی ………………. ریال (به حروف: ……………….) که بر اساس گزارش کارشناسی پیوست شماره ۳ این قرارداد تعیین گردیده است. مالک متعهد است ملک را در تاریخ ………………. (معادل ………………. روز پس از امضای قرارداد) بدون هرگونه معارض، بدهی یا اشغال در اختیار سازنده قرار دهد.

2. آورده طرف دوم (سازنده):

   تعهد به تأمین تمامی هزینه های مالی و اجرایی پروژه شامل:

   • کلیه هزینه های اخذ پروانه ساخت، عوارض شهرداری، نظام مهندسی، بیمه های لازم (از جمله بیمه مسئولیت مدنی و بیمه حوادث کارگران)، مالیات های مربوط به ساخت، تخریب، گودبرداری، اجرای فونداسیون، اسکلت، سفت کاری، نازک کاری، محوطه سازی، خرید و نصب انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، و کلیه هزینه های مربوط به تفکیک و انتقال سند.
   • تأمین و خرید کلیه مصالح و تجهیزات مورد نیاز با کیفیت مندرج در پیوست شماره ۱ (مشخصات فنی و مصالح).
   • اجرای کامل پروژه بر اساس نقشه های معماری، سازه، مکانیک و برق (پیوست شماره ۲).
   • پرداخت مبلغ بلاعوض/اجاره بهاء اسکان موقت به مالک به شرح ………………. (در صورت توافق).
   • تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت به تفصیل در پیوست شماره ۴ (جدول زمان بندی و هزینه ها) ذکر شده است.

ماده ۴: سهم الشرکه و نحوه تقسیم

سهم الشرکه طرفین از اعیان (ساختمان های احداثی) و عرصه (زمین)، پس از کسر قدرالسهم شهرداری و مشاعات، به شرح ذیل تعیین می گردد:

1. سهم طرف اول (مالک): ……………. درصد (………… %) از کل واحدها، پارکینگ ها، انباری ها و فضاهای تجاری/اداری (در صورت وجود) ساخته شده.
2. سهم طرف دوم (سازنده): ……………. درصد (………… %) از کل واحدها، پارکینگ ها، انباری ها و فضاهای تجاری/اداری (در صورت وجود) ساخته شده.

نحوه تقسیم سهم الشرکه (افراز): توافق گردید که پس از اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی، انتخاب واحدها به قید قرعه/توافق کتبی/بر اساس ارزش گذاری کارشناسی رسمی (ذکر روش انتخابی) انجام شود. در صورت عدم توافق در افراز، موضوع به داور مرضی الطرفین ارجاع خواهد شد که رأی ایشان لازم الاجراست. لیست واحدهای اختصاص یافته به هر طرف به عنوان پیوست شماره ۵ به قرارداد اضافه خواهد شد.

ماده ۵: مدت زمان اجرای قرارداد

مدت زمان کلی اجرای پروژه از تاریخ امضای این قرارداد تا تاریخ تحویل نهایی و تفکیک سند، ………………. ماه (به حروف: ……………….) تعیین می گردد. این مدت به شرح زیر به مراحل مختلف تقسیم می شود و برای هر مرحله، زمان بندی مشخصی قید می گردد:

1. اخذ پروانه ساخت: ……………. ماه.
2. تخریب و گودبرداری: ……………. ماه.
3. اجرای فونداسیون و اسکلت: ……………. ماه.
4. اجرای سفت کاری: ……………. ماه.
5. اجرای نازک کاری و اتمام تأسیسات: ……………. ماه.
6. اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی: ……………. ماه.
7. انتقال رسمی سند به نام طرفین: ……………. ماه.

تاریخ شروع پروژه: ………………. / ………………. / ……………….

تاریخ اتمام و تحویل نهایی: ………………. / ………………. / ……………….

ماده ۶: تعهدات و مسئولیت های مالک

1. مالک متعهد است ظرف مدت ……………. روز از تاریخ امضای قرارداد، ملک را به صورت کامل تخلیه، تخریب (در صورت توافق) و در وضعیت آماده به کار، تحویل سازنده نماید.
2. مالک مکلف است تمامی اسناد و مدارک مورد نیاز (اصل سند مالکیت، کپی کارت ملی و شناسنامه) را جهت اخذ مجوزها و پیشبرد امور اداری به سازنده تحویل دهد.
3. مالک متعهد است وکالت کاری مشارکت در ساخت جامع و بلاعزل (در حدود معین) به سازنده اعطا نماید تا سازنده بتواند امور مربوط به اخذ پروانه، پیگیری های اداری، و سایر مراحل ساخت را انجام دهد (حدود اختیارات وکالت نامه به عنوان پیوست شماره ۶).
4. مالک مسئول تسویه تمامی بدهی ها، عوارض و مالیات های مربوط به ملک (قبل از تاریخ امضای قرارداد) می باشد.
5. مالک متعهد به همکاری کامل با سازنده در تمامی مراحل اجرایی و اداری پروژه می باشد.

ماده ۷: تعهدات و مسئولیت های سازنده

1. سازنده متعهد به رعایت کامل ضوابط شهرداری، مقررات ملی ساختمان، نقشه های مصوب و استانداردهای فنی می باشد.
2. سازنده مسئول تأمین کلیه نیروی انسانی، ماشین آلات، تجهیزات و مصالح لازم برای اجرای پروژه با کیفیت مندرج در پیوست ۱ است.
3. سازنده مکلف به اخذ کلیه بیمه های لازم (بیمه مسئولیت مدنی، حوادث کارگران و غیره) و رعایت کامل ایمنی کارگاه می باشد. هرگونه حادثه ناشی از کار، به عهده سازنده خواهد بود و مالک هیچ گونه مسئولیتی در این خصوص ندارد.
4. سازنده متعهد به پرداخت تمامی عوارض، مالیات ها و هزینه های مربوط به ساخت، انشعابات، پایان کار، تفکیک سند و نقل و انتقال (پس از تاریخ امضای قرارداد) می باشد.
5. سازنده موظف است هر ……………. ماه یکبار گزارش پیشرفت فیزیکی و مالی پروژه را به صورت مکتوب به مالک ارائه دهد.
6. سازنده مسئول جبران هرگونه خسارت وارده به املاک مجاور ناشی از عملیات ساختمانی می باشد.

ماده ۸: ضمانت های اجرایی و وجه التزام

1. در صورت تأخیر سازنده در هر یک از مراحل اجرایی مندرج در ماده ۵، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ ………………. ریال (به حروف: ……………….) به عنوان وجه التزام مشارکت در ساخت به مالک پرداخت خواهد شد.
2. در صورت تأخیر مالک در تحویل ملک یا اسناد و مدارک، به ازای هر روز تأخیر، مبلغ ………………. ریال (به حروف: ……………….) به عنوان وجه التزام به سازنده پرداخت خواهد شد.
3. به منظور تضمین حسن انجام کار توسط سازنده، یک فقره چک/سفته به مبلغ ………………. ریال (به حروف: ……………….) به شماره ………………. عهده بانک ………………. در تاریخ امضای قرارداد، نزد ………………. (شخص ثالث مورد توافق) به امانت گذاشته می شود و پس از تحویل نهایی و تفکیک سند مسترد خواهد شد.
4. در صورت عدم ایفای هر یک از تعهدات اساسی که منجر به نقض فاحش قرارداد گردد، طرف متضرر می تواند با اخطار کتبی و گذشت مهلت ………………. روزه، قرارداد را فسخ نموده و تمامی خسارات وارده را بر اساس نظر کارشناس رسمی مطالبه نماید.

ماده ۹: شروط فسخ قرارداد

هر یک از طرفین در صورت تحقق هر یک از موارد ذیل، حق فسخ قرارداد را خواهد داشت:

1. تأخیر بیش از ………………. ماه در اخذ پروانه ساخت توسط سازنده.
2. تأخیر بیش از ………………. ماه در تکمیل سفت کاری توسط سازنده.
3. عدم تأمین مالی پروژه توسط سازنده که منجر به توقف بیش از ………………. ماه عملیات اجرایی گردد.
4. عدم تحویل ملک توسط مالک پس از ………………. ماه از تاریخ مقرر.
5. انحراف فاحش از نقشه ها و مشخصات فنی که با اخطار کتبی سازنده اصلاح نگردد.

در صورت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، تکلیف وضعیت بنای احداثی، بازگشت سرمایه و جبران خسارات بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری و رأی داور مرضی الطرفین خواهد بود.

ماده ۱۰: حل و فصل اختلافات

کلیه اختلافات و دعاوی ناشی از این قرارداد و یا راجع به آن از جمله انعقاد، اعتبار، فسخ، یا تفسیر قرارداد، ابتدا از طریق مذاکره و تفاهم بین طرفین حل و فصل خواهد شد. در صورت عدم حصول توافق، موضوع به داوری در قرارداد مشارکت در ساخت ارجاع می گردد. داور مرضی الطرفین، آقای/خانم ………………. فرزند ………………. به کد ملی ………………. و نشانی ………………. می باشند. رأی داور قطعی و لازم الاجرا برای طرفین خواهد بود. در صورت عدم قبول داور یا عدم امکان داوری، طرفین می توانند به مراجع قضایی صالح مراجعه نمایند.

ماده ۱۱: حوادث قهری (فورس ماژور)

در صورتی که اجرای تعهدات یکی از طرفین به دلیل حوادث غیرمترقبه و خارج از اراده (مانند سیل، زلزله، جنگ، قوانین حکومتی و ……………….) به طور موقت یا دائم غیرممکن گردد، طرف متعهد مسئولیتی در قبال تأخیر یا عدم انجام تعهدات در آن مدت نخواهد داشت. طرف متضرر نیز می تواند پس از ………………. ماه از بروز فورس ماژور و عدم امکان ادامه پروژه، قرارداد را فسخ نماید. در این صورت، تکلیف وضعیت ملک و هزینه های انجام شده بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین خواهد شد.

ماده ۱۲: نسخ قرارداد و اعتبار آن

این قرارداد در ………………. ماده، ………………. پیوست و ………………. نسخه تنظیم و در تاریخ ………………. / ………………. / ………………. به امضای طرفین رسید. هر نسخه دارای اعتبار واحد می باشد. اسقاط کافه خیارات، خصوصاً خیار غبن فاحش، از طرفین به عمل آمد.

امضای طرف اول (مالک)
نام و نام خانوادگی: ……………….
امضاء و اثر انگشت:

امضای طرف دوم (سازنده)
نام و نام خانوادگی: ……………….
امضاء و اثر انگشت:

امضای شهود:

1. نام و نام خانوادگی: ………………. امضاء و اثر انگشت:
2. نام و نام خانوادگی: ………………. امضاء و اثر انگشت:

نکات مهم در استفاده از این نمونه قرارداد:

این نمونه قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یک الگو برای درک ابعاد مختلف یک توافق قوی ارائه شده است. اما هر پروژه دارای مختصات منحصربه فردی است. به شدت توصیه می شود که پیش از امضای هرگونه قرارداد:

• متن قرارداد را به دقت مطالعه کنید و از تمامی بندها و تعهدات آن آگاه باشید.
• با یک حقوقدان متخصص در امور ملکی و یک کارشناس فنی ساختمان مشورت کنید تا از صحت و جامعیت قرارداد اطمینان حاصل کنید.
• تمامی پیوست ها (شامل نقشه ها، مشخصات فنی، جدول زمان بندی، گزارش کارشناسی و وکالت نامه ها) را به دقت تهیه و به عنوان جزء لاینفک قرارداد، به امضای طرفین برسانید.

برای دریافت فایل Word یا PDF این نمونه قرارداد کامل و آماده ویرایش، می توانید به انتهای مقاله مراجعه کنید. این فایل ها به شما کمک می کنند تا با سرعت و دقت بیشتری قرارداد خود را تنظیم و سفارشی سازی نمایید.

مراحل تنظیم و اجرای موفق قرارداد مشارکت در ساخت (فراتر از متن خام)

تنظیم یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک جامع، تنها گام نخست در مسیر موفقیت یک پروژه است. برای اطمینان از اجرای روان و بدون دردسر، رعایت مراحل دقیق و برنامه ریزی شده ای فراتر از صرفاً امضای یک متن خام ضروری است. این مراحل شامل اقدامات پیش از قرارداد، هنگام امضا و پس از آن می شود:

۱. مشاوره اولیه و توافقات شفاهی

پیش از هر اقدامی، ضروری است که مالک و سازنده به گفت وگو بنشینند و انتظارات، اهداف، توانمندی ها و محدودیت های خود را به طور شفاف مطرح کنند. در این مرحله، تیم سازی و سنجش انتظارات از یکدیگر بسیار مهم است. توافقات اولیه درباره سهم الشرکه، مدت زمان پروژه و کیفیت ساخت، پایه های قرارداد کتبی را تشکیل می دهند. در این گام باید از تطابق خواسته های طرفین اطمینان حاصل شود و به طور دقیق مشخص شود که محاسبه سهم مالک و سازنده در مشارکت بر چه اساسی خواهد بود.

۲. انجام استعلامات و بررسی های لازم

قبل از تنظیم پیش نویس قرارداد، انجام تحقیقات و بررسی های دقیق از اهمیت حیاتی برخوردار است:

• بررسی سند مالکیت: اطمینان از عدم وجود هرگونه معارض، رهن، وقف یا توقیف.
• بررسی طرح تفصیلی شهری: اطلاع از کاربری ملک، تراکم مجاز و محدودیت های ساخت و ساز از سوی شهرداری.
• بررسی سابقه طرف مقابل: تحقیق درباره اعتبار مالی و اجرایی سازنده و همچنین سابقه حقوقی مالک.
• استعلامات شهرداری: کسب اطلاع از بدهی های احتمالی ملک و عوارض نوسازی.

۳. تنظیم پیش نویس قرارداد تخصصی

تنظیم پیش نویس قرارداد با سازنده باید توسط کارشناسان حقوقی متخصص در امور املاک و مهندسین عمران یا معماری انجام شود. صرفاً کپی برداری از الگوهای عمومی، می تواند به مشکلات حقوقی مشارکت در ساخت منجر شود. در این مرحله، تمامی بندهای کلیدی که در بخش قبلی به آن ها اشاره شد، با جزئیات کامل و متناسب با شرایط پروژه شما گنجانده می شوند. این پیش نویس باید شامل تمام نکات حقوقی مشارکت در ساخت باشد.

۴. بررسی توسط کارشناسان حقوقی و مالی

پس از تنظیم پیش نویس، هر یک از طرفین باید آن را به دقت توسط وکلای معتمد و کارشناسان مالی خود بررسی کنند. این بررسی شامل موارد زیر است:

• بازنگری حقوقی: اطمینان از صحت و جامعیت بندها، عدم وجود ابهام، پیش بینی ضمانت های اجرایی کافی و بندهای مربوط به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و داوری در قرارداد مشارکت در ساخت.
• تحلیل مالی: بررسی آورده ها، سهم الشرکه، هزینه ها و جرایم تأخیر از منظر مالی و اقتصادی.

۵. امضای قرارداد و مبادله تضمین ها

امضای نهایی قرارداد باید در فضایی رسمی و با آگاهی کامل طرفین صورت گیرد. در صورت لزوم و برای اطمینان بیشتر، می توان قرارداد را در دفتر اسناد رسمی تنظیم و امضا کرد. همزمان با امضای قرارداد، تمامی ضمانت های اجرایی (مانند چک های تضمین یا سفته) باید مبادله و تحویل شوند و در قرارداد به صراحت به آن ها اشاره شود.

۶. اجرای پروژه طبق زمان بندی و نظارت

پس از امضا، سازنده طبق تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت، پروژه را آغاز می کند. در طول اجرای پروژه، نظارت مستمر و گزارش دهی منظم به مالک از اهمیت بالایی برخوردار است. جلسات هماهنگی منظم بین طرفین برای بررسی پیشرفت کار، حل مشکلات احتمالی و تصمیم گیری های لازم، مانع از بروز اختلافات مشارکت در ساخت در مراحل بعدی می شود.

۷. اخذ پایان کار و تفکیک سند

پس از اتمام عملیات ساختمانی، سازنده باید نسبت به اخذ گواهی پایان کار و سپس صورت مجلس تفکیکی از مراجع مربوطه اقدام کند. این مدارک برای مرحله بعدی، یعنی انتقال رسمی سند، ضروری هستند.

۸. انتقال رسمی سند به سهم الشرکه طرفین

در نهایت، بر اساس سهم الشرکه تعیین شده در قرارداد و بر مبنای صورت مجلس تفکیکی، سند هر واحد به نام مالک یا سازنده منتقل می شود. این مرحله تکمیل کننده فرآیند مشارکت است و باید تمامی هزینه های مربوط به نقل و انتقال و مالیات های متعلقه، بر اساس توافقات انجام شده در قرارداد تسویه شوند.

رعایت دقیق این مراحل، نه تنها به اجرای موفق پروژه کمک می کند، بلکه به ایجاد اعتماد و رضایت متقابل بین مالک و سازنده منجر شده و از بروز مشکلات حقوقی مشارکت در ساخت پیشگیری می کند.

نتیجه گیری

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت اتحادیه املاک، بیش از یک سند ساده، سندی بنیادین است که موفقیت یا شکست پروژه های عمرانی را رقم می زند. همانطور که بررسی شد، اعتماد به الگوهای ناقص و قدیمی می تواند مالکان، سازندگان و مشاوران املاک را در دام مشکلات حقوقی و مالی گرفتار سازد. اهمیت تنظیم یک قرارداد جامع، شفاف و با پشتوانه کارشناسی، نه تنها منافع هر دو طرف را تضمین می کند، بلکه با پیش بینی تمامی ابعاد پروژه، از جمله تعهدات مالک در مشارکت در ساخت و تعهدات سازنده در مشارکت در ساخت، راه را برای پیشرفت بی دغدغه هموار می سازد.

سرمایه گذاری در تنظیم صحیح یک قرارداد مشارکت در ساخت، در واقع سرمایه گذاری برای جلوگیری از دعاوی حقوقی پرهزینه، اتلاف زمان و انرژی، و آسیب به اعتبار حرفه ای است. رویکرد پیشگیرانه و استفاده از دانش متخصصین حقوقی و فنی، اطمینان از تنظیم قراردادی عادلانه، محکم و قابل اجرا را فراهم می آورد. برای آن دسته از عزیزانی که به دنبال امنیت و آرامش در پروژه های مشارکت در ساخت خود هستند، توصیه می شود که هرگز از مشاوره تخصصی غافل نشوند.

برای دریافت فایل های پیوست (شامل نمونه قرارداد مشارکت در ساخت بهینه در فرمت Word/PDF و چک لیست بندهای مهم قرارداد مشارکت در ساخت) و همچنین برای دریافت مشاوره تخصصی رایگان با کارشناسان ما، لطفاً فرم تماس را در انتهای صفحه تکمیل نمایید یا با شماره های مندرج در وبسایت تماس بگیرید.