موانع اجرایی حکم الزام به تنظیم سند رسمی

پس از اخذ حکم قطعی «الزام به تنظیم سند رسمی»، بسیاری از خریداران با این تصور که مسیر انتقال مالکیت هموار شده، ممکن است در عمل با چالش های جدیدی در مرحله اجرای حکم مواجه شوند. این موانع، از مسائل حقوقی و ثبتی گرفته تا مشکلات اداری و رفتاری فروشنده، می توانند فرآیند ثبت سند را به تأخیر انداخته یا با دشواری هایی همراه سازند.

اهمیت سند رسمی در نظام حقوقی ایران بر کسی پوشیده نیست. این سند، تنها راه تأیید قطعی مالکیت و تضمین حقوق خریدار در نقل و انتقالات ملکی است. اما مسیر رسیدن به آن، حتی پس از طی مراحل طولانی دادگاه و اخذ حکم قطعی، همیشه بی دست انداز نیست. مقاله پیش رو، به تفصیل به این موانع خاص مرحله اجرا می پردازد، آن ها را دسته بندی کرده و راهکارهای حقوقی و عملی برای غلبه بر هر یک از این چالش ها را ارائه می دهد تا خوانندگان با بینشی عمیق تر، بتوانند فرآیند انتقال سند را با موفقیت به پایان برسانند.

تفاوت حکم الزام به تنظیم سند و اجرای آن

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یکی از رایج ترین دعاوی ملکی است که هدف از آن، اجبار فروشنده ای است که از انجام تعهد قانونی و قراردادی خود برای انتقال مالکیت رسمی ملک امتناع می ورزد. نتیجه موفقیت در این دعوا، صدور یک حکم قطعی از سوی دادگاه است که فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی می کند. اما دستیابی به این حکم، پایان راه نیست.

ورود به مرحله «اجرا»، گام بعدی و حیاتی است که زمانی آغاز می شود که با وجود صدور حکم قطعی، فروشنده همچنان از اجرای مفاد آن خودداری کند. در این مرحله، پرونده از شعبه صادرکننده رأی به واحد اجرای احکام مدنی ارجاع می شود. این واحد، مسئولیت نظارت بر انجام صحیح و کامل حکم را بر عهده دارد و در صورت عدم همکاری فروشنده، اقدامات قانونی لازم را برای اجرای جبری حکم به عمل می آورد. تشریفات آغازین اجرای حکم شامل تقاضای صدور اجراییه از سوی خواهان (خریدار)، ابلاغ اجراییه به محکوم علیه (فروشنده) و تعیین مهلت ۱۰ روزه برای اجرای مفاد حکم است. عدم اجرای حکم در این مهلت، زمینه را برای ورود دادگاه و نماینده آن به فرآیند انتقال سند فراهم می کند.

دسته بندی کلی موانع اجرایی حکم الزام به تنظیم سند رسمی

شناخت دقیق موانع موجود در مسیر اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی، از اهمیت بالایی برخوردار است. این موانع می توانند در زمان رسیدگی اولیه به دعوا وجود نداشته باشند یا پس از صدور حکم و در خلال فرآیند اجرایی، پدیدار شوند. برای درک بهتر، می توان این موانع را به چهار دسته اصلی تقسیم کرد:

• موانع قضایی و ثبتی: این دسته شامل مشکلاتی است که مستقیماً به وضعیت حقوقی و ثبتی ملک بازمی گردد و می تواند توسط مراجع قضایی یا اداره ثبت اسناد ایجاد شده باشد. این موانع اغلب جدی ترین چالش ها محسوب می شوند و نیازمند بررسی دقیق حقوقی و رویه های قضایی خاص هستند.
• موانع اداری و فنی: این موانع بیشتر به عدم اخذ مجوزها و گواهی های لازم از نهادهای دولتی مانند شهرداری و اداره امور مالیاتی مربوط می شوند. اگرچه ممکن است در نگاه اول ساده به نظر برسند، اما می توانند فرآیند انتقال سند را به شدت کند یا متوقف کنند.
• موانع مربوط به شخص فروشنده: این دسته شامل هرگونه اقدام یا عدم اقدام از سوی خود فروشنده یا وراث اوست که مانع از اجرای حکم می شود. این موارد می تواند از عدم همکاری ساده تا فوت یا حجر فروشنده را در بر گیرد.
• موانع مالی و بدهی ها: در بسیاری از موارد، بدهی های مرتبط با ملک یا فروشنده، که در زمان استعلامات اجرایی مشخص می شوند، می توانند به عنوان مانعی جدی در اجرای حکم عمل کنند. این بدهی ها شامل رهن، توقیف، مالیات و عوارض هستند.

توضیح و تحلیل هر یک از این دسته ها به خریداران، وکلا و مشاوران املاک کمک می کند تا با آمادگی و آگاهی کامل تری به مواجهه با فرآیند اجرای حکم بپردازند.

موانع اجرایی قضایی و ثبتی (پس از صدور حکم قطعی)

پس از صدور حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی، موانع قضایی و ثبتی می توانند به عنوان اصلی ترین و پیچیده ترین چالش ها مطرح شوند. این موانع عموماً مربوط به وضعیت حقوقی خود ملک هستند که در مرحله استعلامات اجرای احکام آشکار می شوند.

رهن و وثیقه بودن ملک (علیرغم حکم اولیه یا بروز رهن جدید):

یکی از رایج ترین موانع در مرحله اجرای حکم، در رهن یا وثیقه بودن ملک است. حتی اگر در زمان طرح دعوای اصلی، ملک در رهن نبوده یا دعوای فک رهن هم زمان مطرح شده باشد، ممکن است به دلایل مختلف، ملک همچنان در رهن باقی مانده باشد یا حتی پس از صدور حکم، رهن جدیدی بر آن اعمال شده باشد. مشکل اینجا است که تا زمانی که ملک از قید رهن آزاد نشود، امکان انتقال رسمی آن وجود ندارد.

راهکارهای حقوقی و اجرایی: در صورتی که حکم الزام به فک رهن قبلاً صادر شده باشد، اجرای احکام موظف به اجرای آن است. اما اگر این حکم وجود نداشته باشد یا رهن جدیدی ایجاد شده باشد، وضعیت پیچیده تر می شود. در این حالت، خریدار می تواند با اذن دادگاه، مبلغ مورد رهن را به حساب سپرده دادگستری تودیع کند تا ملک از قید رهن آزاد شود. سپس این مبلغ را می تواند از فروشنده مطالبه نماید. در رویه قضایی، مرتهن (بانک یا شخص ثالث صاحب حق رهن) نیز باید در جریان امر قرار گیرد و اجرای حکم با رعایت حقوق او صورت پذیرد. این فرآیند ممکن است نیازمند مکاتبات متعدد با مرتهن و حتی طرح دعوایی مجزا برای فک رهن در مرحله اجرا باشد.

بازداشت یا توقیف جدید ملک (بعد از صدور حکم):

یکی دیگر از موانع جدی، بازداشت یا توقیف ملک توسط مراجع قضایی یا اجرایی (مانند توقیف توسط دادگستری یا اداره اجرای ثبت در اثر بدهی های جدید فروشنده) است که *پس از صدور حکم الزام به تنظیم سند* و *قبل از اجرای سند* رخ می دهد. توقیف ملک، هرگونه نقل و انتقال آن را تا زمان رفع توقیف ممنوع می کند.

راهکار: در مرحله اجرا، واحد اجرای احکام موظف به اخذ استعلامات ثبتی مجدد است. اگر توقیفی مشاهده شد، تاریخ توقیف نسبت به تاریخ صدور حکم الزام به تنظیم سند مورد بررسی قرار می گیرد. اگر توقیف پس از تاریخ حکم باشد، اغلب می توان با ارائه حکم قطعی الزام به تنظیم سند به مرجع توقیف کننده، تقاضای رفع توقیف از ملک را برای انتقال سند نمود. در موارد پیچیده تر، ممکن است خریدار مجبور به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی شود تا حق خود را بر ملک در برابر توقیف کننده اثبات کند. ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی نیز مقرر می دارد که هرگونه نقل و انتقال نسبت به مالی که قبلاً توقیف شده باشد، باطل و بلااثر است؛ بنابراین، تقدم زمانی حکم بر توقیف جدید، اهمیت بسزایی دارد.

وجود اجراییه جدید یا سند لازم الاجرای دیگر:

گاهی در استعلامات ثبتی مرحله اجرا، مشخص می شود که ملک مورد معامله در قبال یک سند رسمی لازم الاجرا (مانند سند رهنی که اجراییه آن صادر شده) در فرایند اجرای ثبت قرار گرفته است. این امر به معنای وجود بدهی های دیگری است که فروشنده به موجب سند رسمی به شخص یا نهاد دیگری دارد و آن شخص یا نهاد برای وصول طلب خود، درخواست صدور اجراییه و توقیف ملک را کرده است.

راهکار: در چنین شرایطی، خریدار نمی تواند صرفاً با حکم دادگاه به سند دست یابد. ابتدا باید با تعامل با اداره ثبت و مراجع مربوطه، وضعیت بدهی ها را مشخص کرد. در بسیاری از موارد، اگر ثمن معامله هنوز به طور کامل پرداخت نشده باشد، خریدار می تواند با اذن دادگاه و از محل ثمن باقی مانده، بدهی ها را پرداخت کرده و سپس مبلغ پرداختی را از فروشنده مطالبه کند. در غیر این صورت، خریدار باید برای رفع مانع، مستقلاً یا همزمان با اجرای حکم، اقدام به طرح دعوای ابطال اجراییه یا رفع توقیف ثبت کند تا ملک از قید بدهی های فروشنده آزاد شود.

ممنوع المعامله شدن فروشنده (جدید) یا فوت و حجر فروشنده:

این مانع زمانی بروز می کند که فروشنده پس از صدور حکم و قبل از اجرای آن، به دلایل مختلفی نظیر حکم قضایی (مانند ممنوع المعامله شدن به دلیل بدهی های مالی سنگین یا سوءپیشینه) ممنوع المعامله شود یا فوت کند یا دچار حجر (جنون، سفه) گردد.

راهکار: در صورت ممنوع المعامله شدن فروشنده، باید دلیل ممنوعیت از مرجع مربوطه استعلام و پیگیری شود. اگر ممنوعیت مربوط به بدهی های مالی باشد، ممکن است با پرداخت بدهی ها (با اذن دادگاه و امکان مطالبه از فروشنده) مشکل رفع شود. در صورت فوت فروشنده، اجرای احکام باید وراث او را شناسایی کرده و حکم را به آن ها ابلاغ کند. وراث پس از انجام مراحل قانونی حصر وراثت، به عنوان قائم مقام قانونی فروشنده، ملزم به حضور در دفترخانه و امضای سند هستند. اگر وراث از همکاری امتناع کنند یا در دسترس نباشند، یا در صورت حجر فروشنده، خریدار می تواند از دادگاه درخواست کند تا طبق ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی، نماینده ای از دادگاه برای امضای سند به جای فروشنده یا ورثه او تعیین شود. در مورد محجورین نیز ولی یا قیم قانونی آن ها باید معرفی و در صورت عدم همکاری، نماینده دادگاه اقدام به امضا خواهد کرد.

موانع اجرایی اداری و فنی (پس از صدور حکم قطعی)

علاوه بر موانع قضایی و ثبتی، برخی چالش های اداری و فنی نیز می توانند پس از صدور حکم قطعی، مانع از انتقال سند رسمی شوند. این موانع اغلب به عدم رعایت ضوابط شهرسازی، مقررات مالیاتی یا تکالیف شهرداری مربوط می شوند.

عدم صدور گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی:

در معاملات مربوط به املاک نوساز یا آپارتمان ها، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی از جمله مدارک ضروری برای تنظیم سند رسمی هستند. گواهی پایان کار تأیید می کند که ساختمان مطابق با پروانه های ساختمانی و مقررات شهرسازی احداث شده است. صورت مجلس تفکیکی نیز در ساختمان های چند واحدی، مرزها و سهم دقیق هر واحد را مشخص می کند. حتی اگر در حکم دادگاه به الزام فروشنده به اخذ این گواهی ها تصریح شده باشد، ممکن است فروشنده در مرحله اجرا از اقدام خودداری کند یا موانع اداری جدیدی (مانند تخلفات ساختمانی) بروز کرده باشند.

راهکار: در این شرایط، اجرای احکام می تواند فروشنده را به وسیله ابلاغ و اخطار ملزم به اقدام کند. اگر فروشنده همچنان ممتنع باشد، خریدار می تواند با اذن دادگاه و معرفی نماینده ای از سوی دادگاه (یا حتی خود خریدار) نسبت به پیگیری اخذ این گواهی ها اقدام کند. هزینه های مترتب بر این اقدامات ابتدا توسط خریدار یا از محل ثمن باقی مانده پرداخت شده و سپس از فروشنده مطالبه می شود. در موارد خاص، دادگاه می تواند نماینده ای را برای انجام امور اداری به شهرداری و اداره ثبت معرفی نماید.

عدم ارائه مفاصا حساب های مالیاتی و شهرداری:

قبل از هرگونه نقل و انتقال رسمی ملک، فروشنده مکلف است نسبت به تسویه بدهی های مالیاتی (مانند مالیات نقل و انتقال) و عوارض شهرداری (مانند عوارض نوسازی) اقدام و مفاصا حساب مربوطه را از مراجع ذی صلاح دریافت و به دفترخانه ارائه کند. عدم ارائه این گواهی ها یکی از رایج ترین موانع اجرایی است.

راهکار: واحد اجرای احکام می تواند با مکاتبه با اداره امور مالیاتی و شهرداری، میزان دقیق بدهی های ملک را استعلام کند. اگر فروشنده از پرداخت این بدهی ها خودداری کند، خریدار می تواند با اذن دادگاه و با رعایت ترتیب اولویت ها، بدهی ها را از محل ثمن باقی مانده (در صورت وجود) پرداخت کند. در غیر این صورت، خریدار می تواند بدهی ها را پرداخت کرده و سپس مبلغ پرداختی را از فروشنده مطالبه نماید. اداره ثبت و دفترخانه ها بدون تأیید تسویه این بدهی ها، مجاز به تنظیم سند نیستند و این امر تأکید بر ضرورت پیگیری جدی این گواهی ها در مرحله اجرای حکم دارد.

موانع مرتبط با شخص فروشنده و راهکارهای اجرایی خاص

گاهی اوقات، موانع اجرایی بیش از آنکه به وضعیت حقوقی یا اداری ملک مربوط باشد، ناشی از عدم همکاری یا مشکلات مربوط به شخص فروشنده یا وراث اوست. در این موارد، اجرای احکام با چالش های متفاوتی مواجه می شود که نیازمند راهکارهای حقوقی مشخصی است.

استنکاف فروشنده از حضور در دفترخانه (پس از ابلاغ حکم قطعی):

یکی از پرتکرارترین موانع در مرحله اجرای حکم، عدم حضور آگاهانه و عامدانه فروشنده در دفترخانه اسناد رسمی در موعد مقرر است. با وجود ابلاغ رسمی حکم قطعی دادگاه و تعیین زمان حضور در دفترخانه توسط واحد اجرای احکام، فروشنده ممکن است از این اقدام سر باز زند. این امتناع می تواند ناشی از دلایل مختلفی باشد، از جمله پشیمانی از معامله، تلاش برای دریافت مبلغ بیشتر، یا حتی عدم دسترسی به وی.

راهکار: در چنین شرایطی، واحد اجرای احکام مدنی نقش کلیدی پیدا می کند. بر اساس ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی، اگر محکوم علیه (فروشنده) از انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی خودداری کند، دادگاه به درخواست محکوم له (خریدار)، نماینده خود را برای امضای سند به جای فروشنده معرفی می کند. مراحل عملی به این صورت است که ابتدا خریدار گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه اخذ کرده و به اجرای احکام ارائه می دهد. سپس واحد اجرا طی نامه ای به دادگاه، درخواست تعیین نماینده را مطرح می کند. پس از صدور دستور توسط دادگاه، نماینده دادگاه به همراه مأمور اجرا و خریدار در دفترخانه حاضر شده و سند رسمی را به نام فروشنده امضا می کند. این اقدام، به معنای تکمیل فرآیند انتقال مالکیت و ثبت سند به نام خریدار است و حتی با عدم همکاری فروشنده، حق خریدار تضییع نخواهد شد.

عدم همکاری وراث (در صورت فوت فروشنده):

چنانچه فروشنده پس از صدور حکم قطعی فوت کند، وراث او به عنوان قائم مقام قانونی، ملزم به اجرای حکم و تنظیم سند رسمی هستند. با این حال، ممکن است وراث از همکاری امتناع کنند، یا در دسترس نباشند، یا حتی در مورد سهم الارث خود به توافق نرسیده باشند. این وضعیت می تواند فرآیند اجرا را با پیچیدگی های جدیدی مواجه کند.

راهکار: ابتدا واحد اجرای احکام باید از طریق استعلامات وراث را شناسایی کرده و حکم را به آن ها ابلاغ نماید. وراث ملزم به ارائه گواهی حصر وراثت و مدارک شناسایی خود به دفترخانه هستند. در صورت عدم همکاری وراث، یا در صورتی که تعداد وراث زیاد باشد و هماهنگی با آن ها دشوار باشد، خریدار می تواند مجدداً از دادگاه درخواست تعیین نماینده برای امضای سند به جای وراث را مطرح کند. همانند مورد استنکاف فروشنده، نماینده دادگاه پس از احراز عدم حضور وراث یا عدم همکاری آن ها، به جای وراث، سند را امضا و فرآیند انتقال مالکیت را تکمیل خواهد کرد. این راهکار حقوقی، تضمین می کند که فوت فروشنده، مانع از اجرای حکم دادگاه و تضییع حقوق خریدار نخواهد شد.

راهکارهای عمومی و عملی برای تسریع و تسهیل اجرای حکم

با وجود موانع متعددی که در مسیر اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی قرار دارد، اتخاذ رویکردهای صحیح و بهره گیری از ابزارهای حقوقی مناسب می تواند به تسریع و تسهیل این فرآیند کمک شایانی کند. آمادگی و پیگیری دقیق، از مهم ترین عوامل موفقیت در این مرحله است.

استعلامات پیش نیاز اجراییه:

قبل از درخواست صدور اجراییه و در طول فرآیند اجرا، انجام استعلامات دقیق و به روز از وضعیت ملک امری حیاتی است. این استعلامات شامل بررسی وضعیت ثبتی ملک (از نظر رهن، توقیف، بدهی)، ممنوع المعامله بودن فروشنده و همچنین بدهی های احتمالی به شهرداری و دارایی می شود. با داشتن اطلاعات کامل و به روز، می توان از بروز بسیاری از موانع پیش بینی نشده جلوگیری کرده یا راهکار مناسب برای آن ها را از پیش آماده ساخت.

درخواست دستور موقت:

در صورتی که خریدار بیم آن را داشته باشد که فروشنده ممکن است در طول پروسه اجرا، اقدام به انتقال مجدد ملک به شخص ثالث یا ایجاد محدودیت های جدید بر ملک (مانند رهن) کند، می تواند از دادگاه درخواست «دستور موقت» مبنی بر منع هرگونه نقل و انتقال یا ایجاد محدودیت بر ملک را نماید. این دستور موقت، یک اقدام پیشگیرانه است که می تواند از پیچیده تر شدن وضعیت حقوقی ملک جلوگیری کرده و منافع خریدار را تا زمان اجرای کامل حکم حفظ کند. البته صدور دستور موقت مستلزم تودیع تأمین مناسب از سوی خریدار است.

نقش وکیل متخصص:

پیگیری پرونده های حقوقی، به ویژه در مرحله اجرای حکم که با پیچیدگی های خاص خود همراه است، نیازمند دانش و تجربه حقوقی بالا است. حضور وکیل متخصص در امور ملکی می تواند در شناسایی و مواجهه با موانع پیش بینی نشده، سرعت بخشیدن به فرآیندها، انجام مکاتبات صحیح با مراجع مختلف و ارائه راهکارهای حقوقی مؤثر، بسیار کارساز باشد. وکیل با اشراف به قوانین و رویه های قضایی، می تواند بهترین مسیر را برای اجرای موفق حکم هموار سازد و از اتلاف وقت و هزینه های اضافی جلوگیری کند.

هزینه های اجرایی:

یکی از مسائل مهم در مرحله اجرا، تعیین تکلیف هزینه ها است. این هزینه ها شامل حق الاجرا، عوارض و مالیات های مربوط به نقل و انتقال ملک می شود. اصولاً، حق الاجرا و هزینه های اجرایی بر عهده محکوم علیه (فروشنده) است. اما در مورد عوارض و مالیات های نقل و انتقال، طبق قانون و عرف، این هزینه ها به صورت مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می شود، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد. در بسیاری از موارد، برای تسریع در فرآیند، خریدار ممکن است این هزینه ها را پرداخت کرده و سپس آن ها را از فروشنده مطالبه کند. لازم است قبل از هر اقدامی، با مشاوره حقوقی، میزان و نحوه پرداخت این هزینه ها مشخص شود تا از بروز اختلافات جدید جلوگیری به عمل آید.

حتی پس از صدور حکم قطعی، پیگیری مستمر و بهره گیری از دانش حقوقی، کلید اصلی برای غلبه بر موانع اجرایی و نیل به انتقال کامل مالکیت است.

سوالات متداول

اگر فروشنده سند مالکیت اصلی را ارائه نکند، اجرای حکم چگونه خواهد بود؟

در صورتی که فروشنده از ارائه سند مالکیت اصلی خودداری کند، این موضوع مانع از اجرای حکم نمی شود. نماینده دادگاه با استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، وضعیت ثبتی ملک را احراز کرده و بر اساس اطلاعات موجود در دفتر املاک، اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار خواهد کرد. عدم ارائه سند اصلی توسط فروشنده، به دلیل وجود سوابق ثبتی ملک در اداره ثبت، مشکل ساز نخواهد بود.

اجرای حکم الزام به تنظیم سند چقدر طول می کشد؟

مدت زمان اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی، به عوامل متعددی بستگی دارد؛ از جمله میزان همکاری فروشنده یا وراث او، پیچیدگی موانع پیش آمده (مانند رهن، توقیف، نیاز به اخذ پایان کار یا مفاصاحساب)، سرعت عمل واحدهای اداری و قضایی، و پیگیری مستمر خواهان. به طور کلی، این فرآیند می تواند از چند ماه تا یک سال یا حتی بیشتر به طول انجامد.

آیا می توانم هم زمان با اجرای حکم، مطالبه خسارت تأخیر اجرای حکم را نیز داشته باشم؟

بله، در صورتی که در مبایعه نامه یا قرارداد، بابت تأخیر در تنظیم سند رسمی، وجه التزام یا شرط خسارت تعیین شده باشد، خریدار می تواند علاوه بر درخواست اجرای حکم الزام به تنظیم سند، هم زمان یا به صورت دعوای جداگانه، مطالبه وجه التزام و خسارات ناشی از تأخیر در اجرای تعهد را نیز از دادگاه درخواست کند.

در صورت عدم وجود ثمن باقی مانده، چگونه بدهی های ملک را برای رفع موانع پرداخت کنم؟

اگر ثمن باقی مانده ای برای پرداخت بدهی های ملک (مانند فک رهن یا تسویه مالیات و عوارض) وجود نداشته باشد، خریدار می تواند با اذن دادگاه، مبلغ بدهی ها را شخصاً پرداخت کرده و سپس آن را از فروشنده (محکوم علیه) مطالبه کند. این مطالبه می تواند در قالب یک دعوای جداگانه یا با درخواست از اجرای احکام برای وصول مبلغ پرداختی از دارایی های دیگر فروشنده صورت گیرد.

آیا برای رفع هر مانع اجرایی، باید مجدداً دادخواست جداگانه بدهم؟

خیر، لزوماً برای رفع هر مانع اجرایی نیازی به طرح دادخواست جداگانه نیست. بسیاری از موانع (مانند عدم حضور فروشنده، عدم ارائه مفاصاحساب ها) در صلاحیت واحد اجرای احکام است و با اقدامات اداری و قضایی توسط همان واحد (مانند تعیین نماینده دادگاه یا مکاتبه با مراجع ذی ربط) قابل حل هستند. اما در موارد پیچیده تر مانند نیاز به فک رهن (در صورت عدم حکم قبلی) یا ابطال توقیف، ممکن است نیاز به طرح دعوای حقوقی یا اعتراض ثالث باشد.

نتیجه گیری

مرحله اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی، با وجود دستیابی به حکم قطعی دادگاه، همچنان می تواند با چالش ها و موانع متعددی همراه باشد. این موانع که در دسته های قضایی، ثبتی، اداری، فنی و مرتبط با شخص فروشنده قرار می گیرند، هر یک نیازمند شناخت دقیق و راهکارهای حقوقی مشخصی هستند. از رهن و توقیف ملک گرفته تا عدم همکاری فروشنده یا وراث و نیاز به اخذ گواهی های اداری، هر کدام می توانند فرآیند انتقال مالکیت را به تأخیر اندازند.

با این حال، باید تأکید کرد که حکم دادگاه در نهایت اجرا خواهد شد. کلید موفقیت در عبور از این موانع، در گرو دانش حقوقی کافی، پیگیری مستمر و هوشمندانه، و در بسیاری از موارد، بهره گیری از مشاوره وکلای متخصص در امور ملکی است. یک وکیل مجرب می تواند با شناسایی به موقع موانع، ارائه راهکارهای عملی و انجام دقیق تشریفات قانونی، فرآیند اجرای حکم را تسریع و تسهیل کند و حقوق خریدار را به بهترین نحو ممکن تضمین نماید. بنابراین، خریداران باید با آگاهی کامل از پیچیدگی های این مرحله، با عزمی راسخ و همراهی متخصصان، مسیر رسیدن به سند رسمی مالکیت را طی کنند.